나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11972 [1] 서울특별시 강북구 수유동 49-70 빌드아르떼 비동 4층 402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11972 [1] 서울특별시 강북구 수유동 49-70 빌드아르떼 비동 4층 402호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매8계 2025타경11972 | 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 49-70 빌드아르떼 비동 4층 402호 | 감정가: 275,000,000원 | 최저가: 220,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 강북구 수유동 다세대주택 경매 물건 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11972 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 49-70 빌드아르떼 비동 4층 402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 275,000,000원

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

건물면적: 전용면적 30.06㎡ (약 9.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채권자: 이OO / 주OOOOOOO

특이사항: 임대관계 미상. 현장조사 및 임차인 권리관계 분석 필수.

1.2. 입지조건 및 교통상황 분석

본건은 수유초등학교 북측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. 생활 편의시설 접근성이 양호한 곳입니다.

교통상황은 차량 접근성이 양호하며, 감정평가서상 대중교통 이용의 편의도는 양호한 것으로 판단됩니다.

인근에 수도권 전철 4호선 수유역이 위치하며, 도보로 약 10여분 거리에 지하철역과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 수유역은 서울의 주요 상권 중 하나로, 노선버스 정류장이 많아 서울 시내 및 경기 북부로의 이동이 용이한 교통의 요충지입니다.

1.3. 권리분석 (경매 컨설턴트 의견)

본 경매는 '부동산강제경매'로 채권자 주OOOOOOO의 신청에 의해 진행되는 물건입니다.

등기부 상 소유권 외 권리관계는 별도의 조사가 필요하지만, 강제경매의 특성상 채권 회수가 목적이므로 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 본건은 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 현장 방문 및 전입세대 열람 등을 통해 실제 거주자(점유자) 및 임차인의 존재 여부와 그들의 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

만약 선순위 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다. 또한, 공실 여부도 확인하여 명도 난이도를 가늠할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

수유동 일대는 강북구의 대표적인 행정동이자 상권이 형성된 지역입니다.

수유역 상권은 서울 동북지역에서 건대거리, 노원역 상권과 함께 손꼽히는 A급 번화가 중 하나였으며, 현재는 주변 상권의 성장으로 과거보다 조용해진 모습이나 여전히 강북구의 교통 중심지이자 전통적인 상권으로서 고정 수요가 탁월합니다.

본 물건 주변은 수유초등학교와 인접하며 주거지 특성이 강한 지역으로, 대로변의 상업시설과 다소 분리되어 있어 주거의 쾌적성은 비교적 확보될 것으로 보입니다.

생활 편의시설로는 수유역 인근에 형성된 상업시설 및 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 강북구청, 강북경찰서 등 주요 행정시설과도 가까워 행정 편의성 또한 좋습니다. 다만, 수유동은 서울 내 학군 평가가 상대적으로 하위권이며 학원가가 약하다는 아쉬움이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 주의사항

제시된 정보에 따르면 토지이용계획상 '제3종일반주거지역', '대공방어협조구역', '상대보호구역' 등으로 지정되어 있으며, 특히 '상대보호구역'은 교육시설 주변의 건축 제한에 영향을 줄 수 있습니다.

또한, '과밀억제권역'에 포함되어 있어 건축 행위에 대한 규제가 있을 수 있지만, 다세대주택으로 기 건축된 본건의 사용에는 큰 문제가 없습니다.

수유역 인근 상권은 유흥업소와 먹자골목이 발달되어 있어, 해당 물건의 정확한 위치(수유초등학교 북측 인근)가 상권 밀집 지역과 거리가 있더라도, 유흥가와 가까운 주택가인 경우 소음이나 환경적인 요소가 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

주의사항: 건물 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 4층으로, 양호한 편이나, '단지형다세대주택'의 특성상 세대 간 방음 문제 등 주거 환경에 대한 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 서울특별시 강북구 수유동에 위치하며, 4호선 수유역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 입지에 있는 다세대주택입니다.

토지/건물 일괄매각으로 안정적인 입찰이 가능하며, 2억원 후반대의 감정가로 서울 내 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

가장 큰 투자 포인트는 '토지이용계획 및 제한상태'에 언급된 '소규모주택정비 관리지역' 지정 가능성과 수유동 일대의 '고도 제한 완화' 발표 수혜 기대감입니다. 수유동은 고층 아파트 비율이 높지 않았던 지역이므로, 향후 재개발 및 재건축과 같은 주택 정비 사업 추진 시 가치 상승의 잠재력이 높습니다.

투자 시에는 주변 임대 수요 및 시세 조사, 그리고 권리분석상 임차인 대항력 유무를 정확히 판단하는 것이 중요하며, 장기적인 관점에서 정비사업 추진 가능성을 염두에 둔 투자 전략이 필요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계