나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11838 [1] 서울특별시 동대문구 회기동 103-150 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 회기동 소재 ""서울삼육초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건물내 3층 303호 및 304호로
외벽:적벽돌치장쌓기 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 난방설비, 도시가스시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2020-04-02)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경 보호구역(학교환경 위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계 획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.
- 본건 기호(1) 303호 및 기호(2) 304호는 공유부동산으로 공히 정종윤의 지분 5분의2에 대 한 감정평가임.

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11838 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 회기동 103-150 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 90,800,000원

토지면적: 25.63㎡ (약 7.75평)

토지지분: 10.25㎡ (약 3.10평)

건물면적: 35.41㎡ (약 10.71평)

건물지분: 14.16㎡ (약 4.29평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

건축물대장 요약:

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 303호

사용승인일: 2003년 08월 08일

총 세대수: 9세대 (다세대주택)

건물 전체 연면적: 591.73㎡ (약 179.03평)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 허용됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 동대문구 회기동 103-150번지 (도로명 주소: 회기로12나길 7)

* 주변 환경: 서울삼육초등학교 북동측 인근에 위치하며, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 박OO (부동산강제경매)

* 말소기준권리: 2023년 06월 12일 접수된 정종윤 지분 가압류 (권리자: 김현영, 630,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리(갑3) 이하의 권리(갑4)들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건에는 지상권이 있으며, 이는 매각 후에도 존속합니다.

* 등기부 요약 (주요 권리):

* 갑1: 2003.09.04, 소유권보존 (정창호) - 소유권

* 갑2: 2022.10.20, 소유권이전 (상속) (정성자 외 1명) - 소유권

* 갑3: 2023.06.12, 정종윤 지분 가압류 (김현영, 630,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 2025.03.10, 정종윤 지분 강제경매 (박혜진 외 1명, 129,207,701원) - 본건 경매 개시결정

* 등기부채권 총액 (가압류, 경매 신청 금액 등): 630,000,000원 (채권 총액이 감정가보다 매우 높습니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상이며, 폐문 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금/차임 등에 대한 상세 내용 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 회기동은 대학가와 주거 지역이 혼합된 곳으로, 주변에 주거 시설과 더불어 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 최근 실거래가 정보 분석:

* 경희아트빌라 (109-64, 1991년식, 62.13㎡): 2026년 3월 29,500만원에 거래. (약 47.5만원/㎡)

* 동일아트맨션19차가동 (60-217, 2003년식, 52.53㎡): 2026년 3월 30,000만원에 거래. (약 57.1만원/㎡)

* 3차동일아트맨션 (101-20, 1996년식, 44.89㎡): 2026년 3월 24,000만원에 거래. (약 53.5만원/㎡)

* 본건(35.41㎡)의 면적과 유사한 다세대/연립 주택이 최근 24,000만원에서 30,000만원 사이에서 거래되었습니다.

* 본건의 건물 면적은 35.41㎡ (약 10.71평)이며, 감정가는 90,800,000원 (2/5 지분)입니다. 이는 전체 물건 가치로 환산 시 약 227,000,000원에 해당합니다.

* 인근 실거래가 기준 단위면적당 가격(약 53만원/㎡)으로 산출한 본건 전체 면적의 추정가는 약 187,673,000원입니다.

* 감정가는 인근 실거래가 추정가보다 다소 높게 형성되어 있으나, 지분 매각이라는 점을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울삼육초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 대중교통 이용은 보통 수준이며, 차량 접근 또한 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 소유권의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 재산권 행사 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 본 건의 낙찰이 무효가 될 수 있습니다 (1회에 한함).

* 임대차 관계 미확인: 인수 보증금은 0원으로 파악되었으나, 임대차 관계가 미상이고 폐문 부재로 내부 확인이 불가하여, 추후 예상치 못한 임차인 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미확인 권리: '공동담보' 특이사항이 있으나, 등기부상 명확히 드러나지 않아 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 이에 대한 부담을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 회기동에 위치한 다세대주택의 지분 매각 건으로, 경매 절차상 큰 문제는 없어 보이나, 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수 신고 가능성, 그리고 임대차 관계 미확인 등의 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다. 감정가는 90,800,000원(2/5 지분)으로, 인근 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 가치 분석: 인근 시세 대비 지분 가치에 대한 면밀한 분석을 통해 잠재적 투자 가치를 발굴할 수 있습니다.

* 입지 조건: 대학가 인근의 주거 밀집 지역으로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 시세 상승 여력: 지역 개발 계획 등 추가적인 호재 발생 시 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가 (2/5 지분): 90,800,000원

* 최근 실거래가 기준 추정 물건 가치 (전체): 약 187,673,000원

* 최근 실거래가 기준 추정 지분 가치 (2/5): 약 75,069,200원

* 고려사항:

* 감정가는 실거래가 기반 추정 지분 가치보다 높습니다.

* 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 가능성 등 리스크를 감안해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재합니다.

* 예상 입찰가:

감정가는 2/5 지분에 대한 90,800,000원입니다. 본 물건의 지분 매각 특성과 잠재적 리스크, 그리고 시세 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 약 72,640,000원 ~ 81,720,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

보수적으로 접근한다면, 실거래가 기반 추정 지분 가치인 약 7,500만원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.