나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12076 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 372-8외 2필지 청명에버아트3차 제7층 제에이702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""서울장평초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근에 각급학교, 아파트, 근린생활시설 및 아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층/지상18층 건물 내 제7층 제에이702호로서,

외벽: 일부 타일 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 3필지 일단의 인접토지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 8M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장안동 372-8: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 부설주차장(장안동 372-4,-11호)<주차장법>

장안동 372-13: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

장안동 372-15: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 동대문구 장안동 372-8 외 2필지에 위치한 청명에버아트3차 제7층 제에이702호 부동산 임의경매 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12076 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 372-8 외 2필지 청명에버아트3차 제7층 제에이702호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가치

감정가: 462,000,000원

토지면적: 9.12㎡ (약 2.76평)

토지 지분: 9.12㎡ (약 2.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 52.96㎡ (약 16.02평)

건물 지분: 52.96㎡ (약 16.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

* 참고: 아파트의 분양 면적 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항:

주의사항:

특수물건정보:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 소재하며, 서울장평초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 각급 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조 평지붕의 지하 1층/지상 18층 건물 중 제7층 제에이702호입니다. 외벽은 일부 타일 마감 및 몰탈 위 페인팅으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 설비 내역

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 현황

본건 토지는 3필지로 이루어져 있으며, 인접 토지와 비교 시 등고평탄한 정방형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.6. 인접 도로 상태

본건 북서측으로 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 에

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고:

3.2. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 을1 (2017-10-25) 신한은행 근저당권

등기부채권 총액: 505,372,757원

주요 권리 내역 (말소 예정 권리 포함):

* 갑2, 갑4, 갑5, 갑9: 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 (김창언 외 3명, 연정화)

* 을1: 근저당권 (신한은행, 222,000,000원) - 말소

* 을12: 근저당권 (케이드래곤대부주식회사, 240,000,000원) - 말소

* 을13: 전세권설정 (에이파이낸셜대부주식회사, 5,000,000원) - 말소

* 을15: 근저당권 (스카이파이낸셜대부주식회사, 25,000,000원) - 말소

* 을15-1: 근저당권부채권질권설정 (더숲파이낸셜대부주식회사, 25,000,000원) - 말소

* 갑15: 가압류 (서민금융진흥원, 13,372,757원) - 말소

* 갑17: 임의경매 (에스비자산관리대부, 160,000,000원) - 말소

* 을12-5: 근저당권부채권근질권설정 (웰컴저축은행주식회사, 240,000,000원) - 말소

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 특정 기재사항은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 장안동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 밀집해 있습니다. 서울장평초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되는 등 대중교통 접근성이 양호합니다. 일반상업지역에 속해 있어 상업 활동 또한 활발한 지역으로 볼 수 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본 물건은 서울장평초등학교와 가까워 자녀가 있는 가구의 교육 여건이 우수합니다. 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다. 차량을 이용한 도심 및 외곽 지역으로의 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 용이하여 출퇴근 등 이동성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 시 예상치 못한 상황이 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 현재 제시된 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 등기부채권 총액: 총 505,372,757원의 채무 총액이 설정되었던 점은 본 물건의 과거 재무 상황을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 교육 환경 또한 양호합니다. 부동산 임의경매 절차를 통해 진행되며, 현재 등기부상 모든 권리(근저당, 전세권, 가압류 등)는 말소 예정으로, 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울 동대문구 장안동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 정리된 권리관계: 말소기준권리보다 늦은 모든 권리가 말소될 예정이므로, 인수할 권리가 없어 안전성이 높습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 및 각종 편의시설 인접으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 일반상업지역 위치: 아파트 용도 외에도 다양한 상업적 활용 가능성을 내포합니다.

9. 예상 입찰가

감정가 462,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다. 예상 입찰가는 권리 인수 부담이 없음을 감안하여 감정가를 상회하는 수준에서 고려해볼 수 있으나, 정확한 시세 조사를 통한 최종 판단이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.