나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11922 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-60 천우네오젠 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11922 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-60 천우네오젠 4층401호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매8계 2025타경11922 | 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-60 천우네오젠 4층401호 | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 170,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11922 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-60 천우네오젠 4층 401호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 213,000,000원

1.2. 면적 및 구조

토지면적 (대지권): 18.28㎡ (약 5.53평)

건물면적 (전용면적): 28.11㎡ (약 8.50평)

추정 분양면적 (공급면적): 약 33.07㎡ ~ 39.73㎡ (약 10평 ~ 12평) (※다세대주택은 아파트와 달리 '분양면적'의 기준이 불명확하여 전용률을 70~85%로 가정하여 추정한 수치이며, 실제와 다를 수 있음)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 제4층 제401호 (외벽: 석재 붙임 마감 등)

이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대) (방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)

설비내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스보일러 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등

1.3. 권리 분석

소유자: 박OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 김OO (부동산임의경매 신청)

특이사항: 현재까지 파악된 임대차 관계는 미상임.

주의사항: 건물 등기부등본 및 말소기준권리 분석을 통해 최종 인수되는 권리가 있는지 필히 확인 필요함. (말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸하는 것이 원칙이나, 선순위 임차인 등의 권리 분석에 유의해야 함)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

위치: 서울특별시 성북구 정릉동 소재 '서울숭덕초등학교' 북서측 인근에 위치함.

주위환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

차량 접근성: 대상물건까지 차량 진출입이 가능함.

대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용에 큰 불편함은 없어 보임. 전반적인 교통 상황은 보통 수준임. (가까운 지하철역까지의 거리 및 소요 시간 추가 확인 필요)

2.3. 토지 및 도로 상태

토지의 형상: 동측 하향 완경사의 세장형 토지.

이용상태: 건부지(공동주택/단지형다세대)로 이용 중.

인접 도로: 대상물건 남측으로 세로(폭이 좁은 도로)에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

지역지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하).

기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역(서울숭덕초등학교 관련), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산주변) 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있으나, 현 건물은 이미 준공된 상태이므로 큰 영향은 없을 것으로 판단됨.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 상권 분석

주변 상권: 주거지역 내에 위치하며, 인근에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 용이할 것으로 판단됨.

잠재 수요: 다세대주택이 밀집한 주거지역으로, 인근 초등학교 및 주변 아파트 단지로 인한 젊은 세대 및 1~2인 가구의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

3.2. 생활 정보

교육 시설: '서울숭덕초등학교'가 인접하여 도보 통학이 편리함.

편의 시설: 주위의 근린생활시설을 통해 마트, 식당, 병원 등 기본적인 편의 시설 이용이 가능함.

혐오 시설: 주변 시설 검색 결과, 도보 생활권 내에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요함. (감정평가서상 '제반 주위환경은 보통임'.)

4. 잠재적 리스크 및 종합 의견

4.1. 잠재적 리스크

임대차 관계: 현재 임대차 관계가 미상인 점은 입찰자가 명도 계획 수립 시 주의해야 할 요소임. 주택 임차인의 대항력 여부 확인이 필수적임.

주택 유형: 다세대주택(도시형생활주택)으로 아파트에 비해 환금성 및 시세 파악이 상대적으로 어려울 수 있음.

입지 조건: 동측 하향 완경사 지형 및 세로에 접하는 도로 조건 등은 진입 편의성 측면에서 다소 불리할 수 있음.

4.2. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 내 비교적 안정적인 주거 지역에 위치한 소형 다세대주택으로, 전용면적 약 8.5평의 2룸 구조를 갖추고 있어 1~2인 가구의 실수요나 소액 투자용으로 적합해 보임. 감정가가 2억 1,300만원으로 형성되어 있어, 주변 시세 및 낙찰가율을 충분히 분석한다면 합리적인 가격에 취득할 가능성이 있음.

4.3. 투자 포인트

소액 투자 가능: 감정가가 비교적 낮게 형성되어 있어 소액으로 서울 지역 내 부동산 투자를 고려하는 투자자에게 기회가 될 수 있음.

실수요 용이: 방 2개 구조로 신혼부부 또는 1인 가구에게 실거주 목적으로도 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

주택 규제: 도시형생활주택은 일반 주택에 비해 주차장 기준 등의 완화로 빠르게 공급된 주택 유형이지만, 최근 들어 안정적인 주거 형태로서의 가치가 재평가되고 있음.

법원 정보

서울북부지방법원 경매8계