나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11810 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 410-58 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 「정릉2동주민센터」 북동측 인근에 위치한 부동산(토지,건물)으로 주변은 단독주택,다세대주택등이며 제반 주위환경은 보통임

교통상황

본건의 차량 출입은 불가하며 본건 인근의 간선도로변으로 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 우이신설선의 지하철역 [정릉역]이 있으며 제반 대중교통시설은 보통정도임

형태 및 이용상태

완경사지에 위치하나 대상 물건은 평탄한 직사각형의 토지로 단독주택의 건부지로 이용됨.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 폭2~3미터의 세로(불)도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,절대보호구역<교육환경의보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리지역(2016-11-24)

제시목록 외의 물건

해당 사항 없습니다

공부와의 차이

해당 사항 없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미살

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘부록조 기와지붕의 주택으로 사용승인일은 1965년 5월21일으로 기준시점 현재 60년이 경과한 노후화된 주택이며 통상적인 세멘부록조의 경제적 내용년수를 경과한 노후한 상태임
- 외벽 : 치장벽돌,부록조 타일 마감 등
- 내벽 : 몰탈위 페인트 및 벽지 붙임등
- 창호 : 목조,샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용되고 있음

설비내역

위생설비 및 급배수시설 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

조적조 기타지붕의 창고(연탄창고)가 소재함

공부와의 차이

제시외 건물으로 조적조 기타지붕의 창고(연탄창고)가 소재함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관련 : 미상

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

연이은 공백 없이 다음 내용으로 보고서를 시작합니다.

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11810 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 410-58

* 용도: 단독주택

* 감정가: 475,820,250원 (금사억칠천오백팔십이만 이백오십원)

* 토지면적: 99.00㎡ (약 30.25평)

* 토지지분: 99㎡ (약 30.25평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 58.85㎡ (약 17.81평)

* 건물지분: 58.85㎡ (약 17.81평)

* 건물 제시외면적: 3.00㎡ (연탄창고)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주식회사에프엠홀딩스대부 (등기부 확인)

* 건축물 사용승인일: 1965년 5월 21일 (노후화된 주택)

* 건물 구조: 세멘블록조, 기와지붕

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 「정릉2동주민센터」 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 출입은 제한적이나, 인근 간선도로변에 버스정류장이 있고, 남동측 인근에 우이신설선 정릉역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 정도입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 북동측으로 폭 2~3미터의 세로(불)도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리지역 등의 도시계획 및 법률적 제한 사항이 존재합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사에프엠홀딩스대부

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 말소기준권리: 2024년 6월 13일 접수된 주식회사에프엠홀딩스대부의 근저당권 (을2)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 존재하지 않으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부 요약:

* 토지 및 건물 등기부 모두 1984년 5월 24일 박우선 명의 소유권 이전 등기가 있습니다.

* 말소기준권리인 근저당권(280,000,000원)과 전세권(5,000,000원)은 모두 주식회사에프엠홀딩스대부 명의로 설정되었으며, 2025년 2월 13일 주식회사에프엠홀딩스대부의 임의경매 신청으로 인해 말소될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 285,000,000원입니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 최근(2026년 5월) 거래된 유사 물건들은 다음과 같습니다.

* 1986년식 다세대 주택 (전용 38.76㎡, 대지 지분 32.64㎡): 118,000,000원 (약 304만원/㎡)

* 2004년식 다세대 주택 (전용 53.22㎡, 대지 지분 26.047㎡): 140,000,000원 (약 263만원/㎡)

* 2002년식 연립 주택 (전용 55.68㎡, 대지 지분 29.56㎡): 234,000,000원 (약 420만원/㎡)

본건은 단독주택으로, 제공된 다세대/연립 주택과는 주거 형태 및 토지 활용 방식에서 차이가 있습니다. 제공된 시세 정보는 단위 주택의 전용면적 및 대지 지분 가격으로, 본건 99㎡의 독립된 토지 가치를 직접적으로 반영하기에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가는 475,820,250원으로, 이는 해당 지역의 단독주택 부지 가치와 노후 주택의 감가상각을 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 환경: 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주거 편의 시설 및 행정복지센터 등이 인근에 있어 생활 환경은 무난한 편입니다.

* 교통: 버스 정류장과 지하철역이 인접해 있어 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 주거 형태: 주변은 단독주택과 다세대 주택이 혼재하는 주거 단지 형태를 띠고 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 지역의 특성을 고려할 때, 심각한 혐오시설의 존재 가능성은 낮습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1965년 건축된 건물로 60년 이상 경과하여 구조적 안정성 및 유지보수 필요성이 높습니다.

* 토지 경사: 완경사지에 위치하나, 건축 부지로는 평탄하게 이용되고 있습니다.

* 도로 접면: 2~3미터 폭의 세로(불) 도로에 접하고 있어 차량 진출입이 제한적일 수 있으며, 향후 건축 시 도로 확장 및 정비 문제가 발생할 수 있습니다.

* 재개발/건축 규제: 제2종일반주거지역(7층 이하) 및 기타 법률적 제한 사항(군사보호구역, 과밀억제권역 등)으로 인해 재건축 또는 신축 시 용적률 및 층수 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 99㎡ 토지 위에 1965년에 건축된 단독주택입니다. 건물은 노후화가 상당히 진행되었으나, 독립적인 토지를 보유하고 있다는 점에서 가치가 있습니다. 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 권리관계는 명확하며, 인수되는 임차보증금 또한 없습니다. 다만, 건물 노후화 및 향후 재건축/신축 시 제약될 수 있는 건축 규제 등은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 내 독립적 토지 보유: 99㎡의 토지를 서울 시내에서 단독으로 소유할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

* 도심 접근성: 지하철역 및 간선도로가 인접하여 도심 접근성이 양호합니다.

* 토지 재개발 잠재력: 노후된 주택을 철거하고 신축 단독주택 또는 소형 다가구 주택 등으로 재건축할 경우, 토지 가치를 극대화할 수 있습니다. (다만, 건축 규제 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 475,820,250원입니다. 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금은 없으며, 채권 총액은 285,000,000원입니다. 주변의 다세대, 연립주택 시세는 단위 면적당 263만원~420만원 수준이나, 본건은 독립된 토지를 가진 단독주택이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건의 입지, 토지 면적, 향후 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 다소 상향된 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 보수적인 접근과 적극적인 접근을 모두 고려하여 예상 입찰가는 480,000,000원에서 520,000,000원 사이로 판단됩니다.

본 물건의 낙찰을 위해서는 최소 감정가 이상, 경쟁률을 고려하여 500,000,000원 내외의 입찰가 산정을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건에 대한 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 권리 분석 등 심층적인 검토 후에 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.