나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12274 [1] 서울특별시 성북구 삼선동4가 9 에버그린 103동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동4가 소재 지하철4호선 ""한성대입구역"" 동측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철4호선 ""한성대입구역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제603호로서,
외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형 토지로서, 현황 도시형생활주택 건부지로서 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 삼선동4가 9 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변),

2. 삼선동4가 9-9 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 삼선동4가 9번지 부설주차장 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사시 임차인 거주중으로 임대내역은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12274 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 삼선동4가 9 에버그린 103동 6층603호

용도: 도시형생활주택

감정가: 312,000,000원

토지면적: 16.23㎡ (약 4.91평)

토지지분: 16.23㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

건물지분: 23.56㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동4가 소재 지하철 4호선 "한성대입구역" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 4호선 "한성대입구역"과 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 6층 건물 중 제6층 제603호입니다. 외벽은 돌붙임 마감 등으로, 창호는 새시 창호 등으로 마감되어 있습니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

인접 도로상태

본건 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본건의 말소기준권리는 갑4 (압류, 성북구, 2025-02-04)입니다.

권리분석 결과

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

* 갑2: 소유권이전 (2019-11-21, 안세영)

* 을5: 주택임차권 (2024-05-31 접수, 김유신, 300,000,000원) - 말소 예정 (전입 2022-03-30, 확정 2022-03-10)

* 갑3: 소유권이전 (2022-04-15, 김영곤, 매매 300,000,000원)

* 갑4: 압류 (2025-02-04, 성북구) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매 (2025-04-03, 한국주택금융공사, 319,161,600원)

매각으로 소멸되지 않는 권리

본건은 강제경매로 진행되므로, 말소기준권리(갑4)보다 선순위에 있는 권리가 없다면 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 현재 등기부상 을5 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 한국주택금융공사

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-30

확정일자: 2022-03-10

배당신고일자: 2024-05-31

대항력: 없음

비고: 등기부상 을5 주택임차권은 말소 예정입니다.

* 임차인: 이상필

보증금: 0원

차임: 1,600,000원

전입일자: 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계

총 0원입니다.

1.3. 상권분석

인근 지역 분석

본건이 위치한 삼선동4가는 지하철 4호선 '한성대입구역'을 중심으로 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 대학가와 인접하여 젊은층의 유동인구가 많으며, 이는 소형 주거 시설에 대한 안정적인 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

최근 매매/전월세 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면 다음과 같은 거래 사례가 있습니다.

* 에버그린 (2019년 준공, 전용면적 30㎡, 3층): 2026년 4월 2일, 39,000만원에 거래되었습니다.

* (352-3) (2002년 준공, 전용면적 35.25㎡, 4층): 2026년 3월 12일, 23,000만원에 거래되었습니다. (건축연도 및 면적 차이가 큽니다.)

* 더하우스 (2023년 준공, 전용면적 44.9㎡, 4층): 2026년 5월 13일, 44,500만원에 거래되었습니다. (신축이며 면적이 넓습니다.)

본건(에버그린 103동 603호, 2019년 준공, 건물면적 23.56㎡)과 가장 유사한 조건의 '에버그린' 단지 내 30㎡ 물건이 39,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 역시 유사한 시세 수준으로 거래될 가능성이 있습니다. 본건의 전용면적(23.56㎡)은 제공된 JSON 정보 중 가장 작은 편에 속합니다.

1.4. 생활정보

교통

지하철 4호선 '한성대입구역'을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설

단지 인근에 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경

주변이 주택가 및 일부 상업시설과 혼재되어 있어 도심 속 생활 편의를 누리면서도 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련

제공된 물건 정보에는 '대항력있는 임차인' 및 '선순위임차권'으로 명시되어 있으나, 상세 권리분석 결과 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. (한국주택금융공사, 이상필 모두 대항력 없음. 등기부상 김유신 임차권은 말소 예정).

HF 인수조건 변경

채권자인 한국주택금융공사(HF)와 관련된 인수 조건 변경 가능성이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 이 부분은 향후 경매 절차 또는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

공동담보

'공동담보' 표기는 본건 외 다른 부동산에도 동일한 채권이 담보로 설정되어 있을 가능성을 시사합니다. 본건 단독으로 경매가 진행되는 상황이지만, 관련 채권의 전체 규모나 다른 담보물의 처리 현황 등이 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 거주 및 임대내역 미상

실제 조사 시 임차인이 거주 중이며 임대 내역을 확인할 수 없었다는 점은, 명도 과정이나 주택 내부 상태 파악에 일부 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통한 정보로는 본건 인근에 유해하거나 혐오 시설이 있다고 판단되는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 삼선동4가에 위치한 에버그린 단지 내 도시형생활주택으로, 지하철 4호선 '한성대입구역' 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2019년 준공으로 건물 상태도 비교적 양호하며, 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 안전한 물건으로 평가됩니다.

그러나 'HF 인수조건 변경', '공동담보'와 같은 특이사항은 추가적인 법률 검토 및 계약 조건 확인이 반드시 필요합니다. 또한, 소형 평수임에도 불구하고 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰가 산정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 프리미엄

지하철 4호선 '한성대입구역'과의 근접성으로 높은 임대 수요 및 환금성을 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물

2019년 준공으로 노후도가 낮아 즉각적인 리모델링 비용 부담이 적습니다.

안전한 권리 관계

말소기준권리보다 후순위인 권리들로 구성되어 있어, 특별한 인수 부담 없이 낙찰받을 수 있는 가능성이 높습니다.

안정적인 임대 수익 기대

대학가와 주택가가 인접해 있어 소형 주거 공간에 대한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 312,000,000원입니다.

주변 유사 물건(에버그린, 2019년 준공, 30㎡, 3층)의 최근 매매 시세가 39,000만원임을 고려할 때, 본건(23.56㎡)은 면적은 작지만 층수는 더 높다는 점을 감안해야 합니다.

면적 대비 감정가가 다소 높게 책정되었다고 판단되나, 역세권 입지와 소형 평수의 희소성을 고려하여 시세 범위 내에서의 접근이 가능할 것으로 보입니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 낙찰 후 추가적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 'HF 인수조건 변경' 및 '공동담보'와 같은 특이사항에 대한 정확한 분석 및 법률적 검토가 선행되어야 하며, 이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

1차 경매 시 입찰가 범위는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.