나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12274 [1] 서울특별시 성북구 삼선동4가 9 에버그린 103동 6층603호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12274 [1] 서울특별시 성북구 삼선동4가 9 에버그린 103동 6층603호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매7계 2025타경12274 | 소재지: 서울특별시 성북구 삼선동4가 9 에버그린 103동 6층603호 | 감정가: 312,000,000원 | 최저가: 199,680,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12274 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12274 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 삼선동4가 9 에버그린 103동 6층603호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 312,000,000원

* 토지면적: 16.23㎡ (약 4.91평)

* 건물면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 소유자: 김OO

* 채무자: (정보 없음)

* 채권자: 한OOOOOOO

* 토지 지분율: 1623

* 건물 지분율: 2356

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 지하철 4호선 '한성대입구역' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독·다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근 지하철 4호선 '한성대입구역' 및 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 6층 건물 중 제6층 제603호이며, 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시창호 등입니다.

* 이용 상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 승강기, 난방, 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 2필지 일단의 부정형 토지로, 현황 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 북측 및 남측으로 각각 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 실지 조사 시 임차인이 거주 중이며, 임대 내역은 미상입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 성북구 삼선동4가에 위치하며, 지하철 4호선 한성대입구역에서 동측 인근에 자리하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 아파트와 같은 주거 시설뿐만 아니라 근린생활시설 및 학교가 혼재되어 있어 주거 환경 및 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. 또한, 차량 접근성이 양호하며 약 6미터 내외의 도로에 접해 있어 일상생활에 불편함이 없는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건으로, 소유자는 김OO이며 채권자는 한OOOOOOO입니다. 현재까지 파악된 등기부상 권리 관계에서는 특별히 문제가 될 만한 인수 대상 권리는 없어 보입니다. 그러나 가장 중요한 점은 현재 임차인이 거주 중이며 임대 내역이 미상이라는 사실입니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생하거나, 임차인의 대항력 있는 권리가 존재할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 반드시 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 모든 권리 관계는 최종적으로 등기부등본 및 관련 공적 서류를 통해 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

한성대입구역 인근 상권은 대학가와 주거 지역이 복합적으로 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 분포되어 있어 기본적인 상업 기능은 원활하게 이루어지고 있습니다. 역세권이라는 지리적 이점과 함께 주변의 주택가 및 학교와의 연계성을 바탕으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다. 해당 물건의 경우, 약 7.13평의 소형 주택임을 감안할 때, 주로 대학생이나 1인 가구 등을 대상으로 하는 임대 수익형 부동산으로서의 가치를 분석하는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 지하철 4호선 한성대입구역을 편리하게 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 용이합니다. 주변에는 다양한 편의시설, 식당, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 또한, 인근에 여러 학교가 위치하고 있어 교육 환경 역시 고려해볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 현재 거주 중인 임차인과 관련된 불확실성입니다. 임대 내역이 미상으로, 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성, 또는 임차인의 대항력 있는 권리가 존재할 경우 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 면적이 약 7.13평으로 소형 주택에 해당하여 투자자 또는 실거주자의 선호도에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 토지 및 건물 지분율 표기(1623, 2356)가 일반적인 비율 표기와 달라, 해당 부분에 대한 명확한 이해와 확인이 필요합니다. 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 삼선동, 한성대입구역 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가는 3억 1천2백만원으로, 전용면적 약 7.13평의 소형 주택임을 감안할 때 가격 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 매우 뛰어나지만, 현재 임차인의 거주 사실과 임대 내역 미상은 명도 및 권리 분석에서 가장 중요하게 고려해야 할 변수입니다. 1인 가구 또는 학생 등 특정 임차층을 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로서의 잠재력은 있으나, 명도 문제가 해결된 이후에 그 가치가 명확해질 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권에 위치한 소형 주택이라는 점에서 1인 가구 및 학생을 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능합니다. 현재 거주 중인 임차인과의 원활한 협의를 통해 명도 문제를 해결하는 것이 투자 성공의 첫걸음이 될 것입니다. 명도 완료 후에는 주변 시세에 맞춰 재임대하여 안정적인 월세 수익을 기대하거나, 적정 시점에 매각하여 시세차익을 실현할 수 있습니다. 또한, 향후 지역 개발 계획이나 주거 환경 개선이 이루어질 경우 부동산 가치의 추가 상승 가능성도 고려해볼 수 있습니다. 투자 결정 전에 반드시 현장을 방문하여 물건의 실제 상태를 확인하고, 임차인과의 협의 가능성을 다각도로 검토하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계