나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12282 [1] 서울특별시 동대문구 전농동 601-2 에스앤제이프리미안 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 ""떡전교사거리"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 오피스텔과 업무시설, 근린상가 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 제4층 제403호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형으로서 업무시설 및 도시형생활주택 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[전농동 601-2 기준_기타 필지 별지 토지이용계획확인서 참조]
일반상업지역, 제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(2020-04-02)(상대보호구역)<교육환경보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, 건축선(세부사항 건축과 문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상이며,

- 본건은 관리비[1.5년 내외 및 1,500,000원 내외]가 미납된 것으로 구두 탐문되나 정확성 여부 등은 미상이오니 관리사무소 소장님[010-9905-9397] 등에게 재 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12282 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동대문구 전농동 601-2, 에스앤제이프리미안 4층 403호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 17층 건물 내 제4층 제403호

사용승인일: 2017년 4월 6일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 115,000,000원

토지면적: 4.10㎡ (약 1.24평) / 토지지분: 4.1㎡

건물면적: 16.57㎡ (약 5.01평) / 건물지분: 16.575㎡

전용면적: 16.57㎡ (약 5.01평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 동대문구 전농동 소재 "떡전교사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 업무시설, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근성이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 대중교통 상황은 무난한 것으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있으며, 철도(저촉), 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 건축선 지정 구역 등 다수의 도시계획시설 및 법규 제한이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 12월 8일자 포천세무서장의 압류(갑6)입니다.

본 경매 사건은 2025년 4월 7일 주택도시보증공사의 강제경매(갑8)로 신청되었습니다.

을구 1번 순위의 주택임차권(이정훈, 139,000,000원)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

그 외 등기사항은 말소기준권리보다 선순위가 없어 모두 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 139,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기부 및 임차인 현황에 따르면, 임차인은 주택도시보증공사(이정훈)로 보증금 139,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2020년 12월 29일, 확정일자는 2020년 12월 8일입니다.

감정평가서와 등기부등본상 해당 임차인의 "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, 을구 1번의 임차권 등기 역시 말소 예정입니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우 임차인의 보증금 139,000,000원을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 일부 정보에서 "대항력있는임차인"으로 언급된 점은 등기부상 명시된 "대항력 없음"과 상반되므로, 입찰 전 법원 문건 및 현장 조사를 통해 반드시 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

건물명은 "에스앤제이프리미안"이며, 2017년에 준공된 17층 규모의 집합건물입니다.

해당 물건은 4층 403호에 위치하며, 전용면적은 16.57㎡ (약 5.01평)입니다.

건물은 업무시설 및 도시형생활주택 용도로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

본 건물은 떡전교사거리 인근에 위치하여 가시성과 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 오피스텔, 업무시설, 근린상가 등이 혼재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

상세한 상권 분석을 위해서는 주변 경쟁 건물들의 임대 시세 및 공실률 등을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

근린상가 지역에 포함되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

마트, 병원 등 상세 편의시설에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 시설

본 물건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 학교와의 구체적인 거리 및 교육 환경 영향에 대한 상세 정보는 추가 확인이 요구됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

약 1.5년치의 관리비(1,500,000원 내외)가 미납된 것으로 구두 탐문되었으나, 그 정확성은 미확인 상태입니다.

입찰 전 반드시 관리사무소(010-9905-9397)를 통해 미납 관리비 내역을 확인하고, 낙찰 후 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 (주의 문구)

상기 3.2. 권리분석 섹션에서 설명드린 바와 같이, 등기부상 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되나, 정보 간 상충 가능성이 존재하므로 최종 입찰 결정 전 주의 깊은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 전농동의 떡전교사거리 인근에 위치한 오피스텔로, 2017년에 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다.

최근 2년간 1억원에서 1억 2500만원 사이의 매매 사례가 확인되어 시세 파악이 용이하며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 비교적 명확한 편입니다.

다만, 관리비 미납 가능성과 임차인 정보의 부분적인 상충은 반드시 현장 확인 및 추가 조사를 통해 명확히 해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 떡전교사거리 인근으로 향후 개발 잠재력 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가격을 기준으로 합리적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 낙찰 시 인수 부담이 될 만한 권리가 없어 투자가 용이합니다.

* 신축급 오피스텔: 비교적 최신 건물로 향후 유지보수 관련 비용 절감을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 115,000,000원

최근 매매 사례:

* 2024년 3월: 100,000,000원 (16.57㎡, 11층)

* 2025년 5월: 100,000,000원 (16.57㎡, 5층)

* 2025년 3월: 125,000,000원 (17.97㎡, 12층)

현재 시점(2026년 7월)을 고려한 최근 시세는 1억원에서 1억 2500만원 수준으로 파악됩니다.

관리비 미납분, 임차인 관련 사항(잠재적 불확실성) 및 예상 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가(115,000,000원)와 최근 실거래가 중간값을 바탕으로 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이를 적정 입찰가 범위로 예상합니다.

(본 물건은 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려하지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.