나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11396 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 256 에벤에셀 101동 11층 101-1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ""쌍문4동주민센터"" 북측 인근에 위치하는 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

1995년 01월 사용승인된 철근콘크리트조 스라브지붕 11층 건물 내
제101동 제11층 제101-1103호로서,

외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 알루미늄새시임.

이용상태

대상물건 기호(가)는 공부상 아파트(방3, W/C2, 거실, 주방, 발코니 등)으로 이용 중임.
※ 대상물건 현장조사 시 이해관계인 비협조로 인해 내부 확인을 하지 못한 바, 대상물건의 내부구조 및 내부이용상황은 건축물현황도면, 외관조사 및 탐문조사 등
을 기준으로 작성하였으니 경매 진행시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건이 속한 건물의 남측 및 서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하며, 지하주차장이 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11396 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 256 에벤에셀 101동 11층 101-1103호 (신 주소: 서울특별시 도봉구 해등로 255)

용도: 아파트

감정가: 453,000,000원

토지면적: 28.14㎡ (약 8.51평)

토지지분: 28.145㎡ (약 8.51평)

건물면적: 84.90㎡ (약 25.68평) - 전용면적 기준

건물지분: 84.9㎡ (약 25.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김용배로 추정)

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항: 내부확인 불가, 이해관계인 비협조

2. 입지조건

해당 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하며, 쌍문4동주민센터 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 전반적으로 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역으로 평가됩니다.

교통 여건으로는 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

해당 건물이 속한 건물은 남측 및 서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 지하주차장이 마련되어 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대, 절대 보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로 최종 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 의정부지방법원 2024카단203348호 가압류 (채권자: 김용배, 접수일자: 2024-09-12)입니다.

임차인 현황으로는 남궁태교 씨가 확인되며, 보증금 300,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024년 7월 25일, 확정일자 2024년 6월 19일, 배당신고일자 2025년 2월 20일로, 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

그러나, 제공된 자료 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않는 것으로 보입니다. 이는 대항력 있는 임차인이 있음에도 불구하고 보증금 부담이 없다는 점에서 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

채권 총액은 등기부 요약에 기재된 가압류 60,000,000원과 강제경매 62,229,041원을 합산한 122,229,041원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 등기된 지상권은 없는 것으로 보입니다.

신청채권자(김용배)가 2026년 5월 8일 377,000,000원에 매수 신청한 이력이 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재된 상권입니다. 주거 밀집 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물은 1995년 1월에 사용승인을 받은 철근콘크리트조 스라브지붕 11층 건물 중 11층에 위치하고 있습니다.

공부상 아파트(방3, W/C2, 거실, 주방, 발코니 등)로 이용 중이나, 현장 조사 시 이해관계인의 비협조로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도면, 외관 조사 및 탐문 조사 등을 기준으로 작성되었으니 참고하시기 바랍니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비 등이 구비된 것으로 추정됩니다.

토지는 인접지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형으로, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(남궁태교)의 존재와 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 상반된 정보입니다. 명확한 권리 관계 확인과 명도 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

현장 조사 시 내부 확인이 불가능하여, 실제 내부 상태 및 관리 상태에 대한 정보 부족은 큰 단점입니다.

1995년에 사용승인된 건물로, 건축물의 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획에 다수의 제한 사항이 있어, 향후 재건축 또는 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구에 위치한 아파트로서, 교통 및 생활 환경 측면에서 기본적인 장점을 가지고 있습니다. 그러나 1995년에 건축되어 건물의 노후화가 진행되었고, 현장 방문 시 내부를 확인할 수 없어 정확한 물건 상태 파악에 어려움이 있습니다.

특히, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 인수 보증금이 0원으로 명시된 부분은 입찰 전 반드시 소명받고 명확하게 확인해야 할 중점 사항입니다. 이러한 권리 관계 및 명도 문제를 정확히 파악하지 않고 입찰에 참여할 경우 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

서울 시내 아파트라는 점은 여전히 매력적인 요소입니다.

최근 신청채권자가 3억 7천만원대(377,000,000원)에 매수 신청한 이력이 있어, 해당 금액을 시장 가치 판단의 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

인근의 아파트 단지 및 주거 편의 시설들은 기본적인 생활 인프라를 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 453,000,000원

채권자 매수신청가: 377,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 물건의 예상 입찰가는 감정가와 채권자 매수신청가를 종합적으로 고려하여, 추가적인 권리 관계 확인, 명도 비용, 건물 상태 등을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성을 충분히 감안해야 합니다.

제시가 (참고용): 380,000,000원 ~ 430,000,000원 범위에서 고려 (감정가 대비 약 84% ~ 95%)

(본 예상 입찰가는 제공된 정보만을 바탕으로 한 참고 자료이며, 현장 조사를 통한 상세 분석 및 전문가의 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.