나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11716 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 30-44 외 1필지, 도시공간 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""서일대학교"" 북동측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어
형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 마을버스정류장까지 도보로 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제4층 제402호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방2·주방1·거실1·욕실겸화장실1·베란다1 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형으로서, 귀 제시목록상 도시형생활주택, 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1·2:
제2종일반주거지역(7층이하), 도로(사도)(접합), 가축사육제한구역(문의: 보건행정과)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발107m(지반+건축+옥탑
등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역
(전술)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11716 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 30-44 외 1필지, 도시공간 4층 402호

용도: 도시형생활주택

토지면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

건물면적: 29.25㎡ (약 8.85평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 264,000,000원

1.3. 특이사항

선순위임차권 존재, 대항력있는 임차인이 있으므로 인수 조건 확인 필요.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "서일대학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용 편의도는 보통으로, 마을버스 정류장까지 도보 약 2~3분 소요됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기(2020.06.19) 이후 공유자 이전, 주택임차권 등기(2023.09.13, 박건우, 250,000,000원), 압류(경기광주세무서장, 서울특별시 중랑구, 금천구, 강서구, 동대문구) 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리는 2023년 4월 7일 접수된 경기광주세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박건우

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-23

확정일자: 2021-01-04

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기가 등기부 을구 3번으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

물건명세서 상, 2023년 9월 13일 접수된 을구 3번 주택임차권 등기는 배당 시 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다. 본건의 임차인 박건우는 대항력이 있으며, 보증금 250,000,000원에 대한 권리가 있습니다. 채권자 박OO은 임차인 박건우와 동일인으로 추정되며, 본 경매 신청 채권액도 250,000,000원입니다. 따라서 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제될 경우, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 402호 도시형생활주택으로, 현관 1개, 방 2개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 베란다 1개로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

4.2. 토지 이용 및 주변 상권

토지는 2필지가 일단의 가장형으로서, 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 주변은 주거시설 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상권은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 치장석붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다. 상하수도, 위생, 승강기 설비가 갖추어져 있으며, 개별 도시가스 난방 설비가 설치되어 있습니다. 건물 상태는 보통입니다.

5.2. 접근성 및 편의시설

마을버스 정류장이 도보 2~3분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박건우의 보증금 250,000,000원입니다. 경매 절차에서 매각대금으로 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인이 경매 신청 채권자이기도 하여 보증금 회수를 최우선으로 할 것으로 예상되나, 매각가에 따라 인수 여부가 결정되므로 주의가 필요합니다.

6.2. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당하므로 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근에 신축된 건물(2026년 완공 추정, JSON 정보 기반) 및 구형 건물(2008년 완공)의 최근 실거래가 정보를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 높게 형성될 가능성이 있습니다. 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원입니다. 임차인이 채권자이기도 하여 보증금 회수를 위해 경매를 신청했을 가능성이 높으므로, 매각가에 따라 보증금 전액 변제 및 임차권 소멸 가능성이 있습니다. 이를 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 저평가 가능성

최근 유사 건물(2026년 완공)의 실거래가가 3.3㎡당 약 1,270만원 ~ 1,320만원 수준인 반면, 본건 감정가는 3.3㎡당 약 900만원 수준으로, 시세 대비 저평가될 여지가 있습니다.

8.2. 임차인 보증금 회수 기대

임차인이 경매 신청 채권자이므로, 경매를 통해 보증금 250,000,000원 전액을 회수할 가능성이 높습니다. 이 경우 매수인은 임차인의 보증금을 인수하지 않게 되어 추가적인 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 264,000,000원이나, 주변 신축 빌라의 실거래가(2026년 7월 기준, 3.3㎡당 약 1,270만원 ~ 1,320만원)를 고려할 때, 본건(건물면적 8.85평)의 시장 가치는 약 372,000,000원 ~ 385,000,000원으로 추정됩니다.

임차인 박건우의 보증금은 250,000,000원이며, 본 경매 신청 채권액도 동일합니다. 만약 경매 절차에서 250,000,000원 이상의 금액으로 낙찰되어 임차인의 보증금이 전액 변제될 경우, 매수인은 해당 보증금을 인수하지 않게 됩니다.

따라서, 임차인의 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고 시장 가치를 고려했을 때, 보수적으로는 감정가의 100% 이상, 공격적으로는 시장 가치 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

임차인의 보증금 인수 부담을 최소화하고 투자 수익을 확보하기 위해, 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 입찰 상황, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.