나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1238 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1238 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매7계 2025타경1238 | 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 3층302호 | 감정가: 166,000,000원 | 최저가: 106,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경1238 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1238 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 3층302호

용도 (현황): 주거용 (공부상 용도: 근린생활시설(사무소))

감정가: 1억 6천 6백만원

토지면적: 6.88㎡ (약 2.08평)

건물면적: 18.10㎡ (약 5.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 남OO

채권자: 김OO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 최고의 입지

대상 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치하며, 특히 '상봉역'을 남동측 인근에 두고 있어 교통 요지로 평가됩니다. 주위 환경은 단독주택, 연립·다세대주택, 오피스텔, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 도시적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에는 다수의 노선버스정류장과 함께 지하철 7호선, 경의중앙선, 경춘선이 만나는 '상봉역'이 소재하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

1.3. 이용상태 및 건물 정보

본 물건은 철근콘크리트구조로, 철근콘크리트지붕을 갖춘 11층 건물 중 제3층 제302호에 해당합니다. 건물 외벽은 석재로 마감되었으며, 창호는 새시창호로 시공되었습니다. 공부상 등록된 용도는 '근린생활시설(사무소)'이지만, 현재는 현황 '주거용'으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 건물 내에는 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 화재탐지(경보)설비, 도시가스설비, 난방설비 및 기계식 주차시설 등 기본적인 생활 및 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지 정보

토지는 인접한 토지들에 비해 등고 평탄하며, 6필지가 하나의 사다리형으로 형성되어 있습니다. 현재 이 토지는 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 등의 용도로 건부지로 활용되고 있습니다. 건물은 북동측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구(상봉4존치관리구역), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO, 소유자 겸 채무자는 남OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식입니다. 일반적인 경매 절차에 따라 매각으로 인해 소멸되는 권리가 있을 것으로 예상되나, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 법원의 공고 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 공부상 용도와 현황 용도가 상이(근린생활시설 vs 주거용)하므로, 경매 진행 시 이해관계인은 이 점을 유의해야 하며, 향후 명도 과정에서 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. **가장 중요한 점은 제공된 토지 지분율(687.99%)과 건물 지분율(1810.00%)이 일반적인 수치를 크게 벗어나 있어, 실제 지분 관계에 대한 철저한 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 이는 본 물건의 투자에 있어 가장 큰 위험 요소가 될 수 있습니다.**

1.6. 상권분석

상봉역 초역세권이라는 지리적 이점은 이 물건의 큰 강점입니다. 상봉역은 여러 노선이 교차하는 교통 허브로서, 풍부한 유동인구를 자랑합니다. 주변 지역은 주거시설(아파트, 오피스텔, 다세대주택)과 상업시설이 혼재되어 있어, 직주근접 수요와 더불어 배후 주거 수요를 모두 확보할 수 있습니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높고, 이는 상권의 안정성과 성장 잠재력을 보여줍니다. 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승도 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 생활정보

교통 측면에서는 상봉역(7호선, 경의중앙선, 경춘선) 및 인근 버스 정류장을 통해 서울 전역 및 수도권으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 생활 편의시설로는 다양한 상업 시설, 대형 마트, 은행, 병원 등이 근거리에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다. 또한, 상봉동 지역은 꾸준히 주거 및 상업 개발이 이루어지고 있어 정주 여건이 지속적으로 개선될 것으로 보입니다.

1.8. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 용도(근린생활시설)와 현황 용도(주거용)의 불일치는 향후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 이에 대한 명확한 확인 및 대비가 필요합니다. 둘째, 임대 관계가 현재 미상으로 파악되어, 명도 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 셋째, **제공된 토지면적(6.88㎡) 대비 토지 지분율(687.99%) 및 건물면적(18.10㎡) 대비 건물 지분율(1810.00%)의 수치가 현실적으로 이해하기 어려운 수준입니다.** 이는 단순 오류일 가능성이 높으며, 실제 토지 및 건물에 대한 소유권의 정확한 범위와 비율을 반드시 확인해야 합니다. 이 부분에 대한 확인 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다. 넷째, 재정비촉진지구 내 물건으로, 향후 개발 계획의 진행 상황이나 변경에 따라 예상치 못한 변동성이 발생할 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 역세권 중 하나인 상봉역 인근에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나고, 주변 상권 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있다는 점에서 매력적입니다. 재정비촉진지구라는 개발 호재도 긍정적인 요소입니다. 그러나 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 미상인 임대 관계, 그리고 **가장 결정적으로, 현저히 비정상적인 토지 및 건물 지분율 표시는 투자 전 반드시 철저한 추가 조사와 검증이 필요한 심각한 위험 요소**입니다. 이러한 리스크들을 면밀히 파악하고 관리할 수 있다면, 상봉동 지역의 잠재력을 활용할 수 있는 소액 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

뛰어난 역세권 입지: 상봉역(7호선, 경의중앙선, 경춘선)을 통한 우수한 교통망 접근성.

개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 지역 가치 상승 기대.

다양한 편의시설: 주변 상업시설, 마트, 병원 등 생활 인프라 풍부.

소액 투자 기회: 비교적 낮은 감정가로 상봉동 지역 투자의 진입 장벽 완화.

**매우 중요: 지분율 관련 명확한 사실 확인 필수:** 제공된 토지/건물 지분율 수치는 매우 비정상적이므로, 실제 권리 관계 및 면적의 정확성을 반드시 전문가와 함께 검증해야 합니다. 이 부분이 불투명한 경우 투자를 보류하거나 신중하게 접근해야 합니다.

공부상 용도와 현황 용도 차이점에 대한 명확한 이해와 대처 방안 마련이 필요합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계