나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12196 [1] 서울특별시 노원구 월계동 485-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청마 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 월계동 소재 ""석계역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선 및 6호선, 석계역)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 3-4m의 막다른 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(입안) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 세멘와즙(현황:금속기와지붕) 지층/1층(현황: 지층/2층) 건물로서,
외벽: 치장벽돌 및 석재붙임, 페인팅 마감등.
내벽: 벽지 및 일부타일 마감등.
창호: 섀시 창호등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.(후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

공부상 지층/지상1층 건물이나 현황 지층/지상2층 건물이고, 지층의 공부상 면적은 14.84㎡이나 현황 실측면적은 약62.9㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 내역은 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외건물 포함
-지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 노원구 월계동 485-8 소재 단독주택 지분 경매 물건에 대한 종합적인 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12196 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 월계동 485-8

용도: 단독주택

감정가: 155,086,920원

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

토지 지분: 22.40㎡ (약 6.77평)

건물 총 면적 (건축물대장 기준): 81.85㎡ (약 24.76평)

건물 주요 면적 (건축물대장 기준): 67.01㎡ (약 20.27평)

건물 제시외 면적: 44.00㎡ (약 13.31평)

건물 지분: 13.36㎡ (약 4.04평, 전체 건물 면적의 약 1/5 지분으로 추정)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (총 지분 비율 1/5)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOO)

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 노원구 월계동에 위치하며, 지하철 1호선 및 6호선 석계역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 토지는 북서측으로 폭 3-4m의 막다른 도로와 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 19일 접수된 주식회사대한채권관리대부의 가압류 (갑3)이며, 이를 기준으로 해당 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

이하 권리들은 말소될 예정입니다.

* 토지 등기부상 권리: 소유권이전 (갑1, 갑2), 가압류 (갑3, 말소기준권리), 강제경매 (갑5, 본건)

* 건물 등기부상 권리: 소유권이전 (갑1, 갑2), 가압류 (갑3, 말소기준권리), 강제경매 (갑5, 본건)

주의사항:

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원 (정보 미상)

차임: 0원 (정보 미상)

전입일자: 2024-05-28

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 유

보증금: 0원 (정보 미상)

차임: 0원 (정보 미상)

전입일자: 2023-03-02

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인: 최

보증금: 0원 (정보 미상)

차임: 0원 (정보 미상)

전입일자: 2008-08-12

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 실제 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (명시된 금액 기준)

총 채권액 (본건 경매 관련): 40,122,207원 (주식회사대한채권관리대부)

1.4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 석계역을 중심으로 한 상권의 일부를 이용할 수 있으며, 배후 주거지의 수요를 바탕으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 및 6호선 석계역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 차량을 이용한 도심 및 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 단독주택 및 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 상가와 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변환경: 주변에 아파트 단지와 주택가가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분(1/5)으로 매각됩니다. 공유자들의 우선매수권 행사 가능성 및 향후 공유물 분할, 관리, 처분에 있어 협의가 필요할 수 있습니다. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 제한적으로 허용됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 3명의 임차인이 모두 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 특히 보증금 및 차임이 0원으로 표기된 점은 일반적인 임대차 계약과 다르므로, 실제 임대차 관계 및 보증금/차임의 실질적인 내용에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 이들의 점유는 명도에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건물 공부와의 차이: 건축물대장상 1층 건물이나 현황은 지하층/2층 건물이며, 지층의 실측 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓은 것으로 확인됩니다. 이는 추후 건물 관련 문제 발생 시 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물이 포함 매각됩니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(입안), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축 연도: 1974년 준공된 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 월계동의 석계역 인근에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 1/5 지분 매각이라는 특수성과 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 실제 계약 내용을 파악하고, 공유자와의 관계 설정 방안을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가는 전체 부동산의 가치를 기준으로 산정된 것으로 보이나, 지분 매각의 특성상 시장에서의 거래 가치는 감정가와 차이가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 석계역 초역세권은 아니지만, 대중교통 접근성이 양호하며 주거 지역으로서의 안정성을 갖추고 있습니다.

* 토지 가치: 서울 시내의 제2종일반주거지역 내 토지로서, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 가치 재평가 가능성: 임차인 문제와 공유자 관계를 성공적으로 해결하고, 건축물 현황과 공부상 차이를 정리한다면, 부동산 가치를 재평가할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 대항력 있는 임차인이 존재하고 실제 건물 현황과 공부상 내용에 차이가 있어 리스크가 상당합니다. 또한, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 표기된 점은 매우 이례적이므로, 실제 인수 여부 및 부담 금액에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

최근 주변 지역의 신축 다세대 주택 매매 사례를 고려할 때, 본 물건의 토지 및 건물 지분에 대한 실질적인 시장 가치는 감정평가액(지분가 약 31,017,384원)보다 훨씬 높을 것으로 추정됩니다. 예를 들어, 인근의 50.49㎡ 다세대 주택이 2억 5천만원에 거래된 사례를 단순 비교 시, 본 물건의 총 면적(약 193.85㎡)의 1㎡당 가치를 약 495만원으로 산정하면, 지분(약 38.77㎡) 가치가 약 1억 9천만원에 달할 수 있습니다.

그러나 본 물건의 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 미상), 건물 공부와의 차이 등의 리스크를 고려할 때, 시장 가치 전액을 입찰가에 반영하기는 어렵습니다. 채권자 대위 변제 및 명도 비용, 추가적인 법적 절차 비용 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정평가액과 잠재적 시장 가치, 그리고 높은 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 아래와 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 (칠천만원)

본 금액은 위에서 언급된 위험 요소들을 감안한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 임차인 및 공유자와의 협상 결과, 물건의 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.