나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1146 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 63-18 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 "동탑초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주위는 단독 주택, 다세대주택, 점포, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 노선 버스 정류장 및 지하철역 과의 거리로 등으로 보아 대중 교통 편의도는 무난함.

형태 및 이용상태

사다리형의 평탄한 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 북서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘부록조 세멘와즙 평가건주택으로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인트 마감, 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

건평 : 주택 1가구.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1146 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 63-18

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 344,006,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 40.00㎡ (약 12.10평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 32.40㎡ (약 9.80평)

건물 제시외면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 "동탑초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 점포, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주거 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 1일 접수된 조 채권자의 강제경매개시결정(등기구분: 갑4)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 물건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

등기부등본상 '을구 7번'에 기재된 조 의 주택임차권(160,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항)

주의: 임차인 현황상 이 (보증금 120,000,000원)와 조 (보증금 157,000,000원)가 대항력 있다고 기재되어 있습니다. 조 의 경우 등기부상 금액(160,000,000원)과 현황상 금액(157,000,000원)에 차이가 있으며, 이 의 대항력 유무는 등기부상 말소기준권리보다 후순위 전입일자로 인해 불분명하나, '대항력 있음' 표기로 인해 보증금 전액 변제되지 않을 시 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (다세대/빌라 정보 기반)

제공된 주변 다세대/빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 65,000만원, 전용면적 57.69㎡ (2014년 준공) - ㎡당 약 1,127만원

* 2026년 5월 3일 거래: 42,000만원, 전용면적 49.99㎡ (2014년 준공) - ㎡당 약 840만원

* 2026년 7월 11일 거래: 43,500만원, 전용면적 75.06㎡ (2003년 준공) - ㎡당 약 580만원

본 물건은 단독주택으로, 제공된 다세대/빌라 시세와 직접적인 비교는 제한적입니다. 답십리동 지역은 주거지로서 개발이 이루어지고 있으며, 최근 다세대/빌라 매매 사례를 볼 때 해당 면적 및 연식의 경우 ㎡당 580만원에서 1,127만원 사이에서 거래되고 있습니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에 동탑초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 주변에 단독주택, 다세대주택, 점포 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 제시외 면적(28.80㎡) 및 위반건축물 등재 관련 사항: 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으며, 이는 철거, 이행강제금 부과, 재건축 시 불이익 등의 리스크가 될 수 있습니다.

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인: 조 의 주택임차권 160,000,000원이 인수될 가능성이 높으며, 조 (157,000,000원) 및 이 (120,000,000원)의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 추가 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 임차인 현황과 등기부상 금액 차이 및 이 의 대항력 표시는 신중한 검토를 요합니다.

* 작은 토지 면적(40㎡): 토지 면적이 매우 협소하여 향후 개발 또는 증축 시 용적률, 건폐율 등 도시계획 조례에 따른 제약이 클 수 있습니다.

* 노후 건물: 1966년에 사용 승인된 건물로 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 확인된 바에 따르면, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 답십리동의 단독주택으로, 초등학교 인근의 주거 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 협소한 토지 면적, 노후된 건물 상태, 그리고 무엇보다 복잡하고 상당한 금액의 임차인 보증금 및 위반건축물 등재는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 임차인들의 보증금 인수 여부가 입찰가 결정에 매우 중요한 영향을 미칠 것이므로, 관련 내용에 대한 철저한 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교와 인접한 우수한 교육 환경 및 주거 입지

* 도심 내 단독주택으로서의 희소성

* 지역 내 꾸준한 주택 수요

9. 예상 입찰가

* 감정가: 344,006,000원

* 말소기준권리: 2025-04-01 (조 강제경매)

* 주요 권리 분석:

* 을구 7번 주택임차권 (조 ): 160,000,000원 - 등기부상 '인수' 명시, 물건명세서에 배당 미변제 시 잔액 인수 명시. (확실한 인수 부담)

* 임차인 조 (현황): 보증금 157,000,000원, 대항력 있음. (배당 여부에 따라 인수 가능성)

* 임차인 이 (현황): 보증금 120,000,000원, 대항력 있음. (배당 여부에 따라 인수 가능성)

* 총 임차보증금 (현황 기준, 잠재적 인수 금액): 160,000,000원 (조 임차권) + 157,000,000원 (조 현황) + 120,000,000원 (이 현황) = 437,000,000원

* 주의: 본 물건의 총 임차보증금(약 4.37억원)이 감정가(약 3.44억원)를 초과합니다. 이는 임차인들이 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 인수해야 할 금액이 감정가를 넘어서는 상황을 의미합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 물건명세서의 '인수' 명시는 상충되므로, 법원의 배당표 확정 또는 임차인과의 협상을 통해 실제 인수 금액을 명확히 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 가장 확실하게 인수되는 금액은 조 의 주택임차권 160,000,000원입니다.

* 이를 제외한 감정가(344,006,000원) 기준 잠재적 가치는 약 184,006,000원입니다.

* 그러나 '대항력 있는 임차인'들의 보증금 전액이 배당으로 변제되지 않는다면, 실제 낙찰가가 이보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

* 따라서, 본 물건은 임차인 부담이 매우 크므로, 인수되는 1.6억원을 제외한 실질적인 경매 대상 가치와 시장 상황을 고려해야 합니다.

* 안전하고 보수적인 접근 : 인수되는 1.6억원을 제외하고, 추가적인 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하여 1억 5천만원 ~ 2억원 사이 에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 최종 권고 : 본 물건은 임차인 관련 불확실성이 매우 높으므로, 반드시 법률 전문가와 상담 후, 현장 조사를 통해 임차인 현황을 재확인하고, 인수될 보증금 액수를 명확히 파악한 후에 입찰 여부 및 가격을 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.