나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12210 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 1362 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""지하철7호선(용마산역)""북동측 인근에 위치하며,
인근에 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통
임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철7호선(용마산역)이
소재하는 바, 제반 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

세멘벽돌조 경사스라브지붕 지하1층/지상2층 건으로서,
외벽: 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 마루깔기 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감.

이용상태

제2층 제205호로서,""연립주택""으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사를 이루는 가장형의 토지로서, ""주거용""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측, 북서측, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역
(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육
청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도
방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계
획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변), 도시관리계획 입안중(용마산역세권),
건축선(건축과 별도문의)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기 타: -.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12210 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 1362 2층205호

건물구분: 연립주택

감정가액: 248,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 61.06㎡ (약 18.47평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

건물제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 61.05833333333334㎡

건물지분: 48.6㎡

1.3. 감정평가요약

건물구조: 세멘벽돌조 경사스라브지붕 지하1층/지상2층 건물

이용상태: 연립주택 (제2층 제205호)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비 등

건축물사용승인일: 1979년 12월 07일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 용마산역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거지역 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 용마산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 완경사를 이루는 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접도로상태

본건은 북동측, 북서측, 남동측 및 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 도시관리계획 입안 중(용마산역세권), 건축선 규제 등이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 7번 근저당권 (접수일자: 2019-01-18, 채권자: 강동농업협동조합, 채권금액: 148,800,000원)

3.2. 등기부 요약

* 갑구 3번 소유권이전 (접수일자: 2019-01-02, 권리자: 주식회사자안건설)

* 갑구 4번 소유권이전청구권가등기 (접수일자: 2020-06-30, 권리자: 유환필)

* 갑구 5번 압류 (접수일자: 2021-10-01, 권리자: 중랑세무서장) - 말소됨

* 갑구 6번 소유권이전 (접수일자: 2023-08-03, 권리자: 주식회사자안산업개발)

* 갑구 7번 가처분 (접수일자: 2023-10-12, 권리자: 주식회사디케이엠건축사사무소) - 말소됨

* 갑구 9번 임의경매 (접수일자: 2025-03-27, 권리자: 서울강동농업협동조합, 채권금액: 108,143,345원) - 본건 경매개시결정

3.3. 인차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상임

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 인수 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 사항 없음

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보는 대부분 2016년 이후 신축된 다세대 주택으로, 본건 연립주택(1979년 건축)과는 건축 연식 및 주택 유형에서 큰 차이가 있습니다.

* 2024년식 다세대(32.44㎡) 매매가: 33,000만원 (약 1,017만원/㎡)

* 2023년식 다세대(29.8㎡) 매매가: 42,000만원 (약 1,409만원/㎡)

* 2016년식 다세대(50.46㎡) 매매가: 41,000만원 (약 813만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건 물건의 감정가액은 248,000,000원이며, 전용면적 48.60㎡(약 14.70평) 기준 약 510만원/㎡입니다.

최근 매매된 신축 다세대 주택의 시세가 813만원/㎡에서 1,409만원/㎡ 수준임을 감안할 때, 본건은 건축 연식이 40년 이상 경과되었으므로 시세가 현저히 낮은 것이 일반적입니다. 감정가액은 이러한 노후도 및 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다. 다만, 리모델링 등을 통해 가치 상승을 꾀할 수 있는 잠재력은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관할 교육청에 확인이 필요합니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건으로부터 근거리에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 특별히 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 연식

1979년 건축된 연립주택으로, 건물 노후화에 따른 수선, 리모델링 비용 발생 가능성이 높습니다.

6.2. 미상 임대차 관계

임대관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

조망가로특화경관지구, 중점경관관리구역 등 다수의 도시계획 시설이 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 연립주택으로, 지하철 7호선 용마산역 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 1979년 건축되어 상당한 노후가 진행되었으며, 이는 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성과 함께 시장 가치 하락의 주요 원인이 됩니다. 최근 거래된 신축 다세대 주택과의 가격 격차가 큰 점을 감안할 때, 감정가액은 노후도를 반영한 현실적인 수준으로 판단됩니다. 임대차 관계 미상이라는 점은 주의 깊은 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 내 역세권 입지로 안정적인 수요 기대

* 리모델링을 통한 가치 상승 잠재력 보유

* 향후 용마산역세권 개발 계획 수혜 가능성

9. 예상 입찰가

감정가액: 248,000,000원

최근 신축 다세대 시세와 비교 시, 본건의 노후도를 고려하면 감정가액이 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 경매 특성상 경쟁 입찰이 이루어지므로, 현장 조사 및 권리 관계 확정을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

리모델링 비용, 향후 재매각 또는 임대 시 예상 수익 등을 종합적으로 고려하여, 감정가액 수준 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 255,000,000원 ~ 270,000,000원

(상기 예상가는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.