나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12139 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.04.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 동답초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건물내 9층 907호로
외벽:석재붙인 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

공부상 오피스텔임.(복층구조로 조사됨)

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스, 난방설비, 승강기, 기계식주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복6차선 포장도로와 동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종 확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역 (해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 건축선(세부사항 건축과 문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12139 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 9층907호

건물 구조: 철근콘크리트구조 9층 건물 내 9층 907호

용도: 오피스텔 (복층 구조로 조사됨)

토지 면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

건물 면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

감정가: 233,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 동대문구 장안동, 동답초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

도로: 본건 서측으로는 왕복 6차선 도로, 동측으로는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단104406 가압류 (2023.07.19)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

임차인 현황:

* 문 (MUNKHJARGALTSEDENISH): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-06. 대항력 없음.

* 샤 (TSEDENISH TENUUN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-04. 대항력 없음.

* 엔 (ENKHNASANONONMURUN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-04. 대항력 없음.

* 주택도시보증공사 (HUG, 담당자: 이라윤): 보증금 236,000,000원, 전입일자 2021-10-27, 확정일자 2021-09-29, 배당신고일자 2023-08-23. 대항력 없음. (HUG 관련 주택임차권 등기는 말소 예정임.)

인수 보증금 합계: 0원 (현재 명시된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.)

특이사항 및 추가 분석:

* 물건의 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'이라고 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황에서는 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이는 중요한 불일치 사항으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되고 있습니다.

* 'HUG 인수조건 변경'이라는 언급이 있는 바, HUG와 관련된 채권 또는 보증금 인수 조건에 대한 변동 가능성이 있는지 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 서울 동대문구 장안동은 업무시설과 근린생활시설이 혼재된 도심 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

주변 시설: 동답초등학교가 인근에 있으며, 상가 및 주거 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

잠재 임대 수요: 18.38㎡의 소형 오피스텔은 1인 가구 직장인이나 소규모 사업체의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 동답초등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정될 수 있어, 해당 부분은 관할 교육청 확인이 필요합니다.

주차: 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

'대항력있는임차인' 존재 가능성: 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 기재되었으나, 현황 조사상 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 만약 미확인 임차인이 존재한다면 명도 과정에서 큰 어려움이 예상됩니다.

HUG 관련 불확실성: 'HUG 인수조건 변경'은 HUG의 채권이나 보증금 처리 방식에 대한 변동 가능성을 시사하며, 이는 입찰자에게 추가적인 확인 및 대응을 요구할 수 있습니다.

공동담보 경매: 다른 부동산과 함께 담보로 묶여 경매가 진행되는 건으로, 해당 물건 외 다른 담보물의 상황도 간접적으로 영향을 줄 수 있습니다.

복층 구조: 공부상 오피스텔로 되어 있으나, 복층 구조로 조사된 점은 내부 이용 상태와 공부상 내용의 일치를 재확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 최근 실거래가 수준과 감정가가 유사하게 형성되어 있어 시세 대비 급격한 하락의 위험은 적어 보입니다. 다만, '대항력있는임차인' 존재 가능성이라는 중대한 권리 관계상의 불일치와 HUG 관련 조건 변경 가능성 등은 반드시 면밀히 조사해야 할 위험 요소입니다. 이러한 불확실성을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 명도 계획을 수립한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

소형 면적: 18.38㎡ (약 5.56평)으로 1인 가구 또는 소형 업무 공간으로 적합합니다.

장안동 지역: 동대문구 내에서도 교통이 편리하고 상업 시설이 발달한 지역입니다.

감정가 적정성: 최근 실거래가와 유사한 감정가로, 투자 가치가 높다고 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 233,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 2월~3월):

* 2026년 2월 24일: 218,000,000원 (3층, 18.38㎡)

* 2026년 2월 24일: 217,000,000원 (3층, 18.38㎡)

* 2026년 3월 9일: 220,000,000원 (4층, 18.38㎡)

최근 실거래가 평균: 약 218,333,333원

인수 보증금: 0원

종합 판단:

최근 실거래가 평균이 약 218,333,333원이며, 감정가는 233,000,000원입니다. 권리 분석상 인수할 보증금은 없으나, '대항력있는임차인' 관련 불일치 사항 및 HUG 조건 변경 가능성 등 잠재적 리스크가 존재하므로, 최근 실거래가 수준을 참고하되 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 90%~100% 수준에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

따라서, 약 200,000,000원 ~ 233,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하되, 상세 권리 분석 및 명도 계획 수립 후 최종 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.