나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1078 [1] 서울특별시 노원구 중계동 445 염광아파트 103동 18,19층1810호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경1078 [1] 서울특별시 노원구 중계동 445 염광아파트 103동 18,19층1810호 아파트 경매

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서울북부지방법원 경매7계 2025타경1078 | 소재지: 서울특별시 노원구 중계동 445 염광아파트 103동 18,19층1810호 | 감정가: 989,000,000원 | 최저가: 791,200,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경1078 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 중계동 445 염광아파트 103동 18,19층1810호

용도: 아파트

감정가: 989,000,000원

토지면적: 40.64㎡ (약 12.29평)

건물면적: 132.21㎡ (약 40.00평, 공급면적 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자: 이OO

채권자: 이OO

특이사항: 주택임차권 (임차보증금 800,000,000원) 존재. 기타 임대관계는 불분명.

주의사항: (정보 없음)

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 노원구 중계동에 소재하며, 주변으로 아파트 단지와 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 안정적입니다. 교통 측면에서는 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 상계역이 도보 10-15분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 단지 북동측으로는 약 10미터, 동측 및 남측으로는 약 8미터 폭의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 단지 내 도로도 잘 개설되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되고 있으며, 소유자와 채무자는 이OO 동일인입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 800,000,000원의 임차보증금을 가진 주택임차인이 존재한다는 점입니다. 이 임차인의 대항력 및 우선변제권 유무, 그리고 보증금 전액 회수 가능 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 기타 임대 관계는 현재 불분명한 상태로, 임차인과의 명도 진행 시 발생할 수 있는 문제점을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

물건이 소재한 중계동 지역은 대표적인 주거 밀집 지역으로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다. 인근에 중계초등학교가 있으며, 주변 지역은 주로 아파트 단지와 학교, 근린생활시설로 구성되어 있어 교육 관련 상권 및 학원가 형성에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 대규모 아파트 단지들이 밀집해 있어 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

본 아파트는 주거용으로 이용 중이며, 위생 설비, 급배수 설비, 승강기, 소화전, 주차장 시설, 도시가스 난방 설비 등 기본적인 편의 시설을 갖추고 있습니다. 인근 중계초등학교를 비롯한 교육 시설 접근성이 좋으며, 지하철 4호선 상계역 이용을 통한 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 생활 편의를 위한 다양한 상업 시설 및 근린생활시설이 주변에 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 8억 원이라는 상당한 금액의 보증금을 가진 주택임차인이 존재한다는 점입니다. 명도 과정에서 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 이로 인한 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 임차인의 보증금 회수 문제와 관련하여 낙찰자가 부담해야 할 부분이 있는지, 혹은 임차인이 대항력을 갖추고 있는지 철저히 분석해야 합니다. 또한, 해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로 건축 및 개발 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다. 주변 지역은 주로 아파트 단지와 학교, 근린생활시설로 구성되어 있으며, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 노원구 중계동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 역세권에 준하는 교통 편의성과 주변의 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 8억 원이라는 상당한 금액의 주택임차권이 존재하여 명도 및 보증금 반환과 관련된 잠재적 리스크가 매우 크므로, 이 부분에 대한 철저한 권리 분석과 사후 대책 마련이 선행되어야 합니다. 이러한 리스크를 성공적으로 관리할 수 있다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 우량 자산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 입지: 서울 노원구 중계동의 선호도 높은 주거 지역에 위치하며, 지하철 4호선 상계역 이용이 가능하여 시내 접근성이 우수합니다.

2. 주거 환경: 초등학교가 인접해 있고, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자에게 매력적인 환경입니다.

3. 잠재 가치: 안정적인 주거 지역의 특성상 꾸준한 자산 가치 상승이 기대되며, 명도 리스크 해소 시 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매7계