나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11785 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 122-80 세종빌리지 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이스 · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 소재 중랑구 묵동 소재 묵1동 주민센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 지하철 7호선 먹골역 및 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브 4층건물내 4층 402호로
외벽:적벽돌 치장쌓기 및 석재 붙임 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스, 난방설비, 지하1층 주차장(사진참조) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146) 관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 수차례 방문하였으나 이해관계인 폐문부재인 관계로 본건 및 제시외건물(ㄱ)은 외관 목측, 건축물대장 평면도, 인근 주민 탐문 등에 의하였으니 경매진행 및 참여시 유의하시기 바람

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11785 (1)

채권자: 김OO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건현황

소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 122-80 세종빌리지 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 181,000,000원

토지면적: 16.69㎡ (약 5.05평)

건물면적: 35.16㎡ (약 10.64평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

준공년도: 2004년 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 4층 (총 4층 건물 내)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 중랑구 묵동, 묵1동 주민센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 7호선 먹골역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

본 건은 말소기준권리(갑5, 2025-03-04, 강제경매)보다 선순위에 해당하는 주택임차권(을3, 2024-07-24, 김남욱, 보증금 205,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 성명: 김

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-29

* 확정일자: 2021-08-13

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인의 보증금 205,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 등기부상 권리관계

* 선순위 임차권: 을구 3번 (2024-07-24) 주택임차권 (김남욱, 205,000,000원) - 인수 대상.

* 소유권 이전: 갑구 4번 (2021-10-20) (정상봉).

* 말소기준권리: 갑구 5번 (2025-03-04) 강제경매 (채권자: 김남욱).

3.4. 인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 (205,000,000원)은 배당 여부에 따라 매수인이 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 서울 동북부의 일반적인 주거지역으로, 인근에 소규모 상업시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설이나 특정 상권의 중심지는 아닙니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 7호선 먹골역과 다수의 버스 노선이 있어 도심 접근성이 양호한 편입니다.

5.2. 주변시설

묵1동 주민센터가 인근에 있으며, 주거 밀집 지역으로 안정적인 생활 환경을 제공합니다.

5.3. 교육환경

토지이용계획상 상대 보호구역으로 지정되어 있어, 인근 학교 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인으로, 경매 낙찰가 및 배당 결과에 따라 205,000,000원의 보증금 중 일부 또는 전부를 인수할 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물 포함

매각 대상에 제시외 건물이 포함되어 있어, 해당 부분에 대한 인도명령 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 현장 방문의 어려움

수차례 방문하였으나 폐문부재로 이해관계인 면담이 이루어지지 않아 정확한 내부 상태 파악 및 임대차 관계 확인에 제약이 있었습니다.

6.4. 건축물 노후화

2004년에 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.5. 토지이용계획

가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 일부 제한 사항이 있으나, 일반적인 주거 용도에 큰 제약이 되지는 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 묵동 소재 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 205,000,000원 인수 가능성입니다. 경매 절차에서 배당이 임차인의 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로, 인수 금액을 정확히 산정하고 입찰가를 결정해야 합니다. 제시외 건물 포함 및 임장 시 이해관계인 미면담 등 추가 확인이 필요한 부분이 있습니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 혐오시설과의 인접성은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 묵동 지역 내에서 비교적 합리적인 가격으로 주택을 취득할 기회.

* 향후 지역 개발 가능성 및 부동산 가치 상승 기대. (단, 높은 임차권 인수 위험 고려 필요)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 시세 분석 결과, 최근(2026년 5월) 동일 지역 내 신축에 가까운 다세대주택(2017년식, 27.585㎡~29.25㎡)의 경우, 3.3㎡당 약 870만원 ~ 910만원 수준의 실거래가가 확인되었습니다 [JSON 데이터]. 유사 연식(2003년식, 39.19㎡)의 건물은 3.3㎡당 약 1,000만원 수준으로 거래되었으나, 지하층이라는 특이사항이 있습니다 [JSON 데이터]. 본 건은 2004년식 건물이며, 감정가는 181,000,000원으로, 유사 연식 건물보다는 높은 가격으로 평가되었고 신축 건물보다는 낮은 가격대를 형성할 것으로 보입니다. 주변 시세 및 감정가격을 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 185,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 가장 큰 리스크는 205,000,000원의 선순위 임차보증금 인수 가능성입니다. 감정가(181,000,000원)가 임차보증금보다 낮아, 낙찰 시 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인이 부담해야 합니다. 이러한 위험을 고려하여, 낙찰 후 예상되는 추가 부담금을 제외한 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치에 기반하여 입찰가를 산정합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 175,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 시장 가치 및 감정가 대비 보수적인 접근이며, 향후 낙찰 후 임차보증금 인수 금액에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.