나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12233 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 458-7 에이스빌 5층 501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""면목초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 근린상가 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 지하철 7호선 ""사가정역""이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

2013년 04월 29일자로 사용승인된 철근콘크리트조 평지붕(스라브) 지상5층 건물 내 제5층 제501호로서,

외벽: 시멘트 몰탈 위 페인트 마감 등,
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

기호(가)는 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택) (방3, 거실, 주방, W/C 2, 현관 등)임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간: 2024. 9. 10.~2029. 9. 9.) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12233 (1)

채권자: 주택도시보증공사

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 458-7 에이스빌 5층 501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 333,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 26.53㎡ (약 8.02평)

건물면적: 45.91㎡ (약 13.89평)

1.3. 현황 및 용도

해당 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 에이스빌 5층 501호에 위치한 도시형생활주택입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2013년 04월 29일이며, 건물은 철근콘크리트조 평지붕 구조의 지상 5층 건물 중 5층에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 "면목초등학교" 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 다세대주택과 근린상가가 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

물건지까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.

또한, 지하철 7호선 "사가정역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 08월 11일 중소기업은행의 가압류(금12,693,349원)입니다.

등기부상의 채권 총액은 364,961,907원입니다.

매각으로 인해 말소될 권리로는 갑2, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 을7(주택임차권) 등이 있으며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

제공된 임차인 정보상, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있으나 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인으로 임준섭(임 ) 씨가 등기부에 주택임차권(을7)으로 등재되어 있으며, 보증금 320,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-01, 확정일자 2021-08-02입니다.

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기가 존재합니다.

그러나, 2026년 6월 24일자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라, 임준섭(임 ) 씨의 대항력은 사실상 포기된 것으로 판단되며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 말소기준권리

등기부상 가장 빠른 권리인 중소기업은행의 가압류(2022-08-11)가 말소기준권리가 되며, 이보다 늦은 모든 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

본건 물건의 건물 면적은 45.91㎡ (약 13.89평)입니다.

최근 인근 지역(면목동)의 다세대주택 거래 사례 분석 결과, 유사 면적(46.12㎡)의 2008년식 건물(편한빌라)이 36,000만원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가 333,000,000원(3억 3천 3백만원)과 비교 시 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

신축(2026년 준공 예정) 다세대주택의 소형 면적(19.68㎡~26.92㎡)은 25,899만원~34,280만원에 거래되었으나, 이는 면적 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

본건은 도시형생활주택으로, 개별 다세대주택보다 단지형으로 평가될 가능성이 있습니다.

전반적으로 주변 시세는 본건 감정가 수준을 형성하고 있거나, 유사 면적의 경우 감정가보다 높은 시세를 보입니다.

4.2. 지역 편의시설

주변에 다세대주택 및 근린상가가 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

"면목초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

사가정역(지하철 7호선) 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

4.3. 혐오시설 정보

제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본 물건지 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/권리적 리스크

대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 임차인과의 소통 과정이나 확약서 해석의 여지로 인해 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 언급되어 있으나, 이는 권리분석 상 매각으로 소멸되는 임차인 관련 내용으로 해석됩니다.

5.2. 기타 리스크

토지이용계획 상 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지목이 도로인 경우에 한함) 등의 제한사항이 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역의 경우, 지목이 도로가 아닌 토지 거래 시에도 허가 대상이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

6. 투자 포인트

신축(2013년) 도시형생활주택으로 비교적 양호한 건물 상태를 기대할 수 있습니다.

사가정역 역세권 및 면목초등학교 인근의 편리한 교통 및 생활 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 전액 배당 시 대항력 포기 및 말소 동의 확약서를 제출하여, 인수되는 보증금 없이 명도를 진행할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 향후 시세 차익도 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 입지를 자랑합니다.

권리상 대항력 있는 임차인 이슈가 있었으나, 법적 효력이 있는 확약서 제출로 인해 매수인의 부담이 현저히 줄어들었습니다.

주변 시세 분석 결과, 본건 감정가는 합리적인 수준이며, 명도 관련 리스크가 최소화되어 있어 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

다만, 토지이용계획 상의 일부 제한사항과 확약서의 최종적인 이행 여부에 대한 법률적 검토는 필수적입니다.

8. 예상 입찰가 산정

감정가: 333,000,000원

주변 유사 면적 다세대 주택 실거래가 (2008년식): 360,000,000원

본건의 전용면적(45.91㎡)을 고려할 때, 평당 단가는 약 25,910,000원/평 (360,000,000원 / 13.89평) 수준입니다.

임차인 관련 인수 부담이 없다는 점을 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 300,000,000원 ~ 333,000,000원

최종 입찰가는 법원 최저 매각가율, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.