나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12225 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 249-9 광현홈타운 비동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 중랑구 묵동 소재 ""서울신묵초등학교"" 남측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택,아파트단지,교육시설,관공서,공원 및 각종 근린생활시설 등이
소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 지하철 7호선 ""먹골역"",""중화역"" 및 노선버스
정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지1층/지상6층 건물 내 3층 302호로서
외벽:석재붙임 마감 등.
내벽:벽지마감 등.
창호:샷시창호임.

이용상태

2019.11.08일자로 사용승인되고,
방2,거실,주방,욕실,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,기본적인 전기설비,승강기설비,도시가스에의한 개별난방설비를
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6미터 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)
가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),
육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12225 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 정보

* 소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 249-9 광현홈타운 비동 3층302호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕, 지하 1층/지상 6층 건물 내 3층 302호

* 용도: 도시형생활주택 (방 2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중)

* 건축일자: 2019년 11월 8일 사용승인

1.3. 면적 및 가격

* 토지면적: 31.88㎡ (약 9.65평)

* 건물면적: 37.60㎡ (약 11.38평)

* 감정가: 371,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 서울특별시 중랑구 묵동 소재 "서울신묵초등학교" 남측 인근에 위치

* 지역 특성: 다세대주택, 아파트단지, 교육시설, 관공서, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통망

* 도로 접근성: 본건까지 차량 진출입이 용이함.

* 대중교통: 인근에 지하철 7호선 "먹골역", "중화역" 및 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

2.3. 토지 및 도로

* 토지 형상: 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지

* 도로 접면: 북동측으로 노폭 약 6미터 및 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2022년 06월 09일 중랑세무서장의 압류 (갑3)

3.2. 인수되는 권리

* 을구 3번 순위 주택임차권: 임차인 조세연, 보증금 280,000,000원.

* 전입일자: 2021년 5월 7일

* 확정일자: 2021년 4월 19일

* 임차권등기일: 2023년 6월 12일

* 특징: 매수인에게 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 말소되는 권리

* 소유권보존, 공유자전원지분전부 이전, 압류 (중랑세무서장, 서울특별시중랑구, 의정부세무서장), 강제경매 (주택도시보증공사) 등은 매각으로 인해 말소될 예정임.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 조세연 (대항력 있음)

* 보증금: 280,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수)

* 비고: 배당 신고일자 2023년 6월 12일.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 주변 주거 형태: 다세대주택 및 아파트단지가 혼재되어 있는 주거 밀집 지역임.

* 근린생활시설: 다양한 근린생활시설이 인접하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

4.2. 잠재적 상권 가치

* 배후 수요: 인근 학교, 주거 단지 등을 중심으로 안정적인 수요가 예상됨.

* 지역 개발: 묵동 지역의 지속적인 도시 개발 가능성에 따라 상권 활성화 기대.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 근린생활시설 이용으로 일상생활에 큰 불편은 없으나, 대형 쇼핑 시설은 다소 거리가 있을 수 있음.

* 병원: 인근 병의원 이용이 가능함.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 서울신묵초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호함.

* 기타: 인근 중학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성도 양호한 편임.

5.3. 공공시설

* 관공서: 인근 관공서 이용이 편리함.

* 공원: 주변 공원 조성이 되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

* 을구 3번 순위의 주택임차인 조세연 씨의 보증금 280,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이로 인해 총 인수 금액이 상당히 증가할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 명도 가능성 검토가 필수적입니다.

6.2. 공동담보 물건

* 본 건은 공동담보 경매물건에 해당될 가능성이 있습니다. 이 경우, 공동으로 담보된 다른 물건의 권리 및 부채 관계를 추가적으로 확인하여 잠재적 위험을 파악해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

* 본 건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 향후 건축 시 용적률 및 층수 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 일부 지역적 제한 사항이 존재합니다. 제공된 정보에서는 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 관련 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 묵동에 위치한 도시형생활주택으로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 서울신묵초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 지하철 7호선 역세권이라는 장점을 지니고 있어 실거주 및 투자 가치를 갖춘 물건입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인 조세연 씨의 보증금 280,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 채권자(주택도시보증공사)의 경매 신청 금액이 임차 보증금과 동일한 점을 미루어 볼 때, 임차인이 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 확률이 높으므로, 이 금액은 매수인이 추가로 부담해야 할 비용으로 간주해야 합니다. 따라서 입찰 시에는 이 인수 금액을 반드시 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 지하철 7호선 역세권(먹골역, 중화역) 및 서울신묵초등학교 인접으로 우수한 실거주 가치 보유.

* 2019년 준공된 건물로 양호한 건물 상태 및 현대적 설비 기대.

8.2. 지역 개발 잠재력

* 묵동 지역의 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충에 따른 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사한 면적의 다세대주택은 최근(2026년 7월) 평당 약 1,730만원에서 3,000만원 수준으로 거래되었습니다.

* 천우네오젠 (2020년 준공, 27.54㎡): 250,000,000원 (약 907만원/㎡, 약 3,000만원/평)

* 정원팰리스B동 (2016년 준공, 54.6㎡): 385,000,000원 (약 705만원/㎡, 약 2,330만원/평)

* 양지그린빌 (2012년 준공, 59.09㎡): 309,500,000원 (약 523만원/㎡, 약 1,730만원/평)

* 본 건(37.60㎡, 2019년 준공)은 천우네오젠과 유사한 연식 및 면적을 고려할 때, 시장가치는 약 340,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 감정가 371,000,000원은 해당 물건 자체의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

9.2. 감정가 대비 분석

* 감정가: 371,000,000원

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 280,000,000원

9.3. 예상 입찰가 산정

* 본 건의 총 매수 부담액은 "입찰가" + "인수 보증금(280,000,000원)"이 됩니다.

* 따라서, 총 매수 부담액이 물건의 시장 가치(약 340,000,000원) 또는 감정가(371,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최적의 입찰가는 "시장/감정가 - 인수 보증금"을 기준으로 결정해야 하며, 이는 해당 물건의 시장 가치(약 3.4억 원) 또는 감정가(3.71억 원)에서 인수해야 할 보증금(2.8억 원)을 제외한 금액입니다.

* 감정가 기준 최대 가능한 입찰가: 371,000,000원 - 280,000,000원 = 91,000,000원

* 시장가치 기준 최대 가능한 입찰가: 340,000,000원 - 280,000,000원 = 60,000,000원

* 이러한 분석을 바탕으로, 본 물건의 잠재적 가치와 높은 인수 위험을 고려하여, 입찰가는 보수적으로 책정하는 것이 타당합니다.

* 추정 입찰가: 90,000,000원 ~ 120,000,000원

* 이는 물건의 객관적 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정한 입찰 희망가 범위입니다.

* 실제 입찰 시에는 명도 비용, 수리 비용, 법적 절차 진행 비용 및 예상치 못한 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.