나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12114 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 87-36 브라운힐 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 '상봉역(7호선, 경의중앙선, 경춘선)' 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '상봉역(7호선, 경의중앙선, 경춘선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층건 내 제2층 제201호로서,
외 벽 : 석재 붙임 마감 등,
창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 '기타사무소'이며, 현황 '주거용'으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨.
<후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택/근린생활시설/오피스텔)]로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측 및 남동측으로 각각 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

상봉동 87-36 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉5존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
상봉동 87-54 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(상봉5존치관리구역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

공부상 용도는 '기타사무소'이며, 현황 '주거용'으로 이용중인 것으로 탐문 조사된 바, 경매진행시 유의바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12114 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 87-36 브라운힐 2층 201호

용도: 공부상 '기타사무소', 현황 '주거용'

감정가: 142,000,000원

토지면적: 8.91㎡ (약 2.69평)

토지지분: 8.91㎡ (약 2.69평)

건물면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

건물지분: 19.04㎡ (약 5.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 '상봉역(7호선, 경의중앙선, 경춘선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 교육시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역 '상봉역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태:

대상 물건 북동측 및 남동측으로 각각 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부등본상 소유권 보존, 공유자전원지분 이전, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등재되어 있으며, 이 중 말소기준권리는 2024년 9월 12일자 중랑구(서울특별시)의 압류입니다. 강제경매는 2025년 3월 17일 대신저축은행에 의해 개시되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 허

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 4월 1일

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 조사됩니다. 금액이 미상(0원)이라도 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 계약 내용 및 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 개발 계획

대상 물건이 위치한 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 개발에 따른 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

4.2. 주변 시세

최근 상봉동 일대 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 약 45.93㎡(약 13.9평)가 247,000,000원에, 전용면적 약 47.65㎡(약 14.4평)가 530,000,000원에, 전용면적 약 51.08㎡(약 15.4평)가 350,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 19.04㎡(약 5.76평)로, 이는 주변 거래 사례보다 면적이 현저히 작습니다. 이를 바탕으로 단순 면적당 시세를 적용할 경우, 평당 약 5,377,945원에서 6,851,997원 수준으로 추정되며, 이에 따라 본건의 시장 가치는 약 102,300,000원에서 130,528,000원 범위로 예상됩니다. 다만, 이는 과거 거래 사례를 단순 적용한 것으로, 실제 가치는 개별 물건의 상태 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비:

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상9층 건물 내 제2층 제201호이며, 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시창호 등입니다. 통상적인 위생, 급배수, 승강기, 화재탐지 및 경보, 난방, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 환경:

지하철역 및 버스정류장이 인접해 있어 교통이 편리하며, 다세대주택, 오피스텔, 아파트 단지, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 용도는 '기타사무소'이나 현황은 '주거용'으로 이용 중입니다. 이는 추후 행정적 제재나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력이 있는 임차인이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 계약 조건 및 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 소형 면적: 건물 면적이 19.04㎡ (약 5.76평)으로 매우 작아, 향후 재매각 시 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 재정비촉진지구: 해당 지역은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 재개발 등에 따른 사업 진행 여부 및 방향에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 상봉역 인근에 위치하며 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 발전 가능성을 가진 물건입니다. 대중교통 이용이 편리하고 생활 편의시설이 잘 갖추어진 입지입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 매우 작은 전용면적은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 상봉역(7호선, 경의중앙선, 경춘선) 트리플 역세권 인근으로 교통 편의성이 높습니다.

* 재정비촉진지구: 지역 개발 기대감으로 인한 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구 등 특정 수요층을 대상으로 하는 소형 주거 공간으로서의 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 142,000,000원입니다. 주변 유사 면적의 다세대주택 실거래가 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 102,300,000원에서 130,528,000원 범위로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원이라는 점, 그리고 소형 면적이라는 점을 감안할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 필요합니다.

종합적인 시장 분석 및 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 약 130,000,000원을 중심으로 120,000,000원에서 140,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 임차인과의 협의 가능성, 주거용 이용에 따른 추가 비용 발생 여부 등을 최종 확인하고 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.