나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12074 [1] 서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.03.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""수유3동주민센터"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 약 10여분 거리에 경전철 우이신설선 ""가오리역"" 이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서
(""집합건축물대장"" 상의 사용승인일은 2019.05.02.일임)

외벽 : 석재붙임 등 마감.
내벽 : -
창호 :.샷시창호 등 임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임(후첨 : ""내부구조도"" 참조).

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 두필지 일단의 유사한 사다리형으로서, 다세대주택 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남측으로 노해로9길 및 북동측으로 도로폭 약2-3미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건은 ""토지이용계획확인서"" 상에

(1) 기호1: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

(2) 기호2: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상물건의 실지조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물 현황도'를 기준으로, 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12074 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 24-13 예움하우스 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 172,000,000원

토지면적: 17.48㎡ (약 5.29평)

토지지분: 17.48㎡ (약 5.29평)

건물면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

건물지분: 29.50㎡ (약 8.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권, 재매각, 공동담보, HUG 인수조건 변경.

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강북구 수유동, "수유3동주민센터" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 약 10여 분 거리에 경전철 우이신설선 "가오리역"이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 물건지 남측으로 노해로9길 및 북동측으로 약 2-3미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 1월 15일자 계양세무서장 압류 (등기구분: 갑3).

* 인수되는 권리:

* 임차인 정혜림: 보증금 3,000,000원, 차임 450,000원. 2023년 11월 20일 전입 및 확정. 대항력 있음. (매수인이 인수해야 할 보증금)

* 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사(김기준) 임차권: 보증금 171,000,000원. 2021년 6월 11일 전입, 2021년 5월 24일 확정. 대항력은 포기하였으며, 배당받지 못한 금액이 있더라도 매수인은 잔여 보증금 반환 청구권을 인수하지 않는다는 확약서가 제출되었습니다.

* 그 외 등기된 권리 중 말소기준권리(계양세무서장 압류)보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

* 총 등기부채권 금액: 171,000,000원

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 수유동 지역은 다세대주택과 단독주택이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

* 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

* 인근 가오리역을 중심으로 상권이 형성되어 있어, 이를 통한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건축 정보: 2019년 5월 2일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

* 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 주민센터, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설에 대한 접근성은 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 이전 경매에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 파악이 필수적이며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 문제 발생 가능성을 시사합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 정혜림 임차인에 대한 보증금 3,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

* HUG 임차권 관련: HUG(김기준)는 대항력을 포기했으나, 관련 서류 및 배당 결과에 대한 최종 확인이 필요합니다.

* 내부 확인 불가: 감정평가 시 내부 조사가 제한적이었으므로, 현장 방문을 통한 실제 상태 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 개발 및 이용에 대한 법적 제약을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다. 권리관계상 가장 중요한 부분은 임차인 문제입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 대항력을 포기하였으나, 임차인 정혜림 씨는 대항력을 보유하고 있어 보증금 300만원은 매수인이 인수해야 합니다. 재매각 물건이라는 점은 이전 유찰 사유를 철저히 분석할 필요가 있으며, 잠재적인 추가 부담이나 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다. 감정가는 1억 7,200만원이나, 시장 시세, 임차인 인수 금액, 재매각 이력 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 건물의 노후도가 낮아 가치가 높습니다.

* 소형 면적: 29.50㎡의 전용면적으로 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* HUG 대항력 포기: 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 정혜림 임차인의 300만원으로 한정되어 인수 부담이 적습니다.

* 재매각을 통한 저가 낙찰 기대: 재매각 물건의 특성상 감정가 대비 경쟁이 낮아 시세보다 저렴하게 낙찰받을 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 면적(29.50㎡)의 다세대주택은 ㎡당 약 365만원에서 449만원 수준에서 거래되었습니다.

* 본 건은 2019년 준공된 신축 건물임을 감안할 때, 적정 시세는 약 1억 2,000만원에서 1억 3,000만원 범위로 추정됩니다.

* 매수인이 인수해야 할 임차 보증금(정혜림, 300만원)을 제외하고 산정하면, 실질적인 최대 투자 가능 금액은 약 1억 1,700만원에서 1억 2,700만원 범위로 볼 수 있습니다.

* 재매각 이력, 복잡한 권리 관계, 감정가(1억 7,200만원)와의 큰 차이를 고려할 때, 1억 2,500만원 수준에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.