나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12131 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 137-34 인덕하이빌 2층 201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""서울면목초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(7호선 '면목역')이
소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서
외 벽: 석재붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 2필지가 일단으로 도시형생활주택(단
지형다세대주택) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도
로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연번 1, 2 토지는 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 특정개발진흥지구(면목패션(봉제)특정
개발진흥지구), 지구단위계획구역(면목·상봉 패션(봉제) 특정개발진흥지구), 가축사육제한
구역(문의:보건행정과), 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망), 대공방어협조구역(위탁고
도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역, 토지
거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(※허가 필요 대상은 지목이 도로인 경우에 한함, 기간:
2024. 9. 10.~2029. 9. 9.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관게 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12131 (1)

* 소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 137-34 인덕하이빌 2층 201호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 18.02㎡ (약 5.45평)

* 건물면적: 28.65㎡ (약 8.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호

* 사용승인일: 2014년 04월 29일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 서울면목초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 면목역이 소재하여 대중교통 이용은 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 01월 23일 접수된 주식회사디케이마린의 가압류 (말소기준권리)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기되었거나, 말소조건부로 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기가 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 해당사항 없음. (단, 아래 임차인 현황 참고)

* 임차인 분석:

* 임차인: 박지혜

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 05월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이상윤)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 16일

* 확정일자: 2021년 11월 02일

* 배당신고일자: 2023년 12월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인(이상윤)은 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 건 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 해당 건물과 유사한 면목동 일대의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래된 26.92㎡ 면적의 주택이 342,800,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 12,734,000원)

* 2026년 7월 1일 거래된 19.68㎡ 면적의 주택이 258,990,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 13,160,000원)

* 2026년 7월 1일 거래된 46.12㎡ 면적의 주택이 360,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 7,805,000원)

* 종합 분석: 본건의 면적(28.65㎡)과 비교했을 때, 첫 번째와 두 번째 거래 사례의 ㎡당 가격대가 본건의 감정가(251,000,000원, ㎡당 약 8,760,000원)보다 높게 형성되어 있어 향후 시세 상승 가능성을 엿볼 수 있습니다. 다만, 세 번째 거래 사례는 면적과 ㎡당 가격이 다소 차이가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 서울면목초등학교가 인근에 위치하며, 주거지대 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 (박지혜): 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 전입일자가 비교적 최근(2024년 5월 10일)이며 대항력이 있어 인수 여부 및 추가적인 명도 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* HUG 임차권 등기 말소 동의: 주택도시보증공사(이상윤) 임차인의 경우, 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 7호선 면목역 접근성이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 추이를 볼 때 가격 상승 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다. 감정가는 251,000,000원이며, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박지혜 씨의 존재는 명확한 리스크 요인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 실제 임대차 관계 및 잠재적 청구 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다. HUG 임차인 이상윤 씨는 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약서를 제출하여 명도 부담이 해소될 가능성이 높으나, 이 또한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 7호선 면목역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 시세 상승 잠재력: 주변 최근 실거래가 분석 시, 본건 면적 대비 가격 상승 여력이 있는 것으로 판단됩니다.

* 명도 리스크 완화 가능성: HUG 임차인의 권리 포기로 인해 명도 관련 금전적 부담이 줄어들 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 251,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 거래가는 ㎡당 약 1200만원 이상으로 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적(28.65㎡)에 ㎡당 11,000,000원을 적용 시 약 315,150,000원, ㎡당 10,000,000원을 적용 시 약 286,500,000원의 시세가 형성될 수 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 박지혜 씨의 존재로 인한 불확실성과 명도 진행 시 추가 비용 발생 가능성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

HUG 임차인의 보증금 250,000,000원은 매각으로 인해 인수되지 않을 것으로 예상되므로, 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 제외합니다.

종합적인 판단 하에, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

* 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 동향을 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다. 임차인 관련 리스크에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.