나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11995 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 208-33 중화동주상복합 제2층 217호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11995 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 208-33 중화동주상복합 제2층 217호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매5계 2025타경11995 | 소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 208-33 중화동주상복합 제2층 217호 | 감정가: 514,000,000원 | 최저가: 328,960,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동 208-33에 소재한 중화동주상복합 내 제2층 제217호 및 제218호로, 총 18층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

부동산 강제경매로 진행되며, 사건번호는 서울북부지방법원 2025타경11995 (1)입니다.

감정가는 514,000,000원이며, 토지면적 33.48㎡ (약 10.13평)과 건물면적 196.18㎡ (약 59.35평)이 일괄 매각 대상입니다.

현재 건축물대장상 용도는 '의원'으로 되어 있으나, 기준시점 현재 '사무소'로 이용 중으로 탐문 조사되었습니다.

소유자는 이OO이며, 채무자는 이OOOOOOOOOOOOO, 채권자는 우OOOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치하며, 경춘선 중랑역에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 다세대 주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 남동측으로는 노폭 약 35m, 남서측 및 북동측으로는 노폭 약 8m의 도로에 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

1.3. 건물 개요

건물은 철근콘크리트 구조의 18층 건물로, 본건은 그중 2층에 위치합니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등으로 이루어져 있으며, 창호는 섀시 창호가 설치되어 있습니다.

본건은 2개 호실(217호, 218호)이 함께 이용 중이며, 내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자는 이OO입니다.

채무자 이OOOOOOOOOOOOO의 채무를 담보하기 위해 채권자 우OOOOOOOOO가 신청한 경매입니다.

매각대상은 토지와 건물이 일괄매각으로 진행되며, 이는 소유권 관계를 명확히 하여 낙찰자의 편의를 높이는 사항입니다.

등기부상 권리 분석 및 이해관계인과의 관계 등 상세한 권리 내역은 별도의 권리분석을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

중랑역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

근린생활시설 용도로 다양한 업종이 입점 가능하며, 현재 '사무소'로 이용 중인 점을 감안할 때, 관련 업종이나 신규 사업체 유치에 유리한 입지입니다.

역을 중심으로 형성된 상권은 지역 주민들의 생활 편의시설을 제공하며, 꾸준한 소비 활동이 이루어지고 있습니다.

1.6. 생활정보

경춘선 중랑역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 버스 노선이 인접해 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 매우 편리합니다.

주변에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 공원 등 휴식 공간도 근거리에 위치하고 있습니다.

단지 내 또는 인근 상가에 편의점, 식당, 카페 등이 밀집해 있어 생활의 편리성이 높습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(상봉생활권)으로 지정되어 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 관련 법률에 따른 여러 제한사항이 적용되고 있습니다. 또한 건축선 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

이러한 용도지역 및 제한사항은 향후 건물 활용 및 신축, 증축 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황(의원 vs 사무소)이 다르므로, 향후 원상복구 명령이나 용도변경 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

관리사무소 탐문 결과, 관리비가 연체 중인 것으로 확인되었습니다. 낙찰 후 연체된 관리비 정산 및 납부 주체에 대한 확인이 필요합니다.

상세 임대 관계 및 기타 사항은 미상으로, 명도 및 임대차 관련 불확실성이 존재하므로 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 중랑역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 함께, 주상복합 내 근린생활시설로서의 잠재력을 갖추고 있습니다.

탄탄한 배후 수요와 편리한 교통망은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 것입니다.

다만, 공부와의 차이, 관리비 연체, 상세 임대 내역 미확인 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 사전 조사와 함께 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

초역세권의 편리한 교통 및 풍부한 배후 수요를 기반으로 한 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

근린생활시설로서 다양한 업종으로의 전환이 용이하며, 지역 상권의 성장 잠재력을 활용할 수 있습니다.

건물 규모 및 관리 상태가 양호한 편이며, 일괄 매각으로 소유권 관계가 명확합니다.

향후 지역 개발 및 상권 활성화 계획에 따라 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 상기 리스크 요인들을 충분히 고려하여 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

지도 검색 결과, 해당 물건 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주로 주거 단지와 상업 시설, 공공 시설 등이 혼재되어 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계