나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11945 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 99-4 2층 203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 '중화역(지하철7호선)' 동측 인근에 위치하고 부근은
단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대로서, 근거리에 공공시설 및 근린생활시설 등
이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 대중교통편은 버스 및 지하철로서, 인근에 버스정류장, 지하철
역(중화역)이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건으로서,
외벽: 치장벽돌 등 마감
내벽: 벽지도배, 타일 등 마감
창호: 새시창호 등 마감

이용상태

(통칭)벨라캐슬 A동 제2층 제203호로서, 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제2종근린생
활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 4M 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 교육환경보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동 99-4번지(봉화산로 73-8)에 위치한 다세대주택으로, 서울북부지방법원에서 진행되는 2025타경11945 (1) 부동산 강제 경매 물건입니다. 감정가는 291,000,000원이며, 토지 면적은 22.61㎡(약 6.84평), 건물 면적은 29.80㎡(약 9.02평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다. 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, HUG 인수 조건 변경 사항이 있는 것으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 중화동 소재 '중화역(지하철 7호선)'에서 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택과 다세대주택이 혼재하는 주택지대로서, 근거리에 공공시설 및 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용은 편리합니다. 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 중화역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 지상 5층 건물이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 새시창호 등으로 마감되었습니다. 본건은 해당 건물 A동 제2층 제203호로서, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 토지 형상 및 이용상태

토지는 인접지 대비 등고평탄한 사다리형에 유사하며, 공동주택(다세대주택) 및 제2종 근린생활시설 용도의 건부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 4미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 제2종 일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 6월 9일자 중랑세무서장의 압류입니다. 소유권 보존 등기 이후 소유권 이전(매매)이 있었으며, 을구에는 주택임차권(김광현, 보증금 278,000,000원, 전입 2021.02.02, 확정 2021.01.22)이 등기되었으나 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 또한, 여러 건의 압류가 존재하며, 모두 말소될 예정입니다. 본 경매는 주택도시보증공사의 강제 경매로 진행됩니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김광현)

* 보증금: 278,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-02

* 확정일자: 2021-01-22

* 배당신고일자: 2023-01-18

* 비고: 임차권 등기 등재 후 말소 예정. (물건명세서 상 대항력 있는 임차인으로 기재됨)

* 권리분석 종합

등기부상 임차권은 말소 예정으로 파악되나, 물건명세서에 따르면 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음'으로 명확히 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수할 수 있음을 의미합니다. 그러나 2026년 2월 25일자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서, 현재까지의 정보로는 인수 보증금 합계는 0원으로 예상되나, 해당 확약서의 효력 및 법원 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세

입력된 주변 다세대 주택 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 파악할 수 있습니다.

* 인덕하이빌(200-7): 2026년 5월 4일, 35,000만원 (전용면적 62.78㎡, 2008년 건축)

* 삼보리치빌(325-8): 2026년 7월 2일, 26,000만원 (전용면적 29.64㎡, 2018년 건축)

* TheH중화3차(324-54): 2026년 7월 1일, 27,500만원 (전용면적 27.55㎡, 2020년 건축)

* 시세 분석

본건의 전용면적(29.80㎡)은 최근 거래된 삼보리치빌(29.64㎡, 26,000만원) 및 TheH중화3차(27.55㎡, 27,500만원)와 유사한 수준입니다. 감정가 291,000,000원 대비 최근 실거래가를 고려할 때, 시세는 26,000만원에서 27,500만원 사이로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 중화역을 중심으로 상업시설 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변에는 교육환경보호구역에 해당하는 학교들(예: 중원중학교, 봉화초등학교 등)이 있으며, 대공방어협조구역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

* 건물 정보

본 건물은 2020년 11월 3일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 다세대주택으로, 연면적 452.27㎡, 건폐율 59.91%, 용적률 180.37%입니다.

* 설비 내역

건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 문제

물건명세서에 명시된 '매수인에게 대항할 수 있는 임차인 있음'은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인(김광현)은 278,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 법적 책임이 발생할 수 있습니다.

* HUG의 인수조건 변경 및 권리 포기 확약서

비록 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하나, 2026년 2월 25일자로 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 임차인이 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의할 경우, 법적으로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없을 수 있습니다. 하지만, 이러한 확약서의 법적 효력, 임차인의 최종 의사, 그리고 실제 배당 과정에서 발생할 수 있는 예외적인 상황 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 제한적인 토지 이용 계획

본건이 위치한 제2종 일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한 사항이 있어 향후 건물 이용이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구 중화동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 실거주 또는 소형 투자 목적에 적합한 소형 면적을 가지고 있습니다. 감정가는 291,000,000원으로, 최근 주변 실거래가를 고려할 때 시세와 부합하거나 약간 높은 수준으로 평가되었습니다.

가장 주의해야 할 부분은 대항력 있는 임차인 존재 여부입니다. 등기부상 임차권은 말소 예정이나, 물건명세서에서는 대항력 있는 임차인이 있으며, HUG로부터 보증금 잔액 인수 및 임차권 말소에 동의하는 확약서가 제출되었다는 점이 매우 중요합니다. 이 확약서가 유효하다면 낙찰자가 인수하는 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 법적 효력 및 실제 절차 진행 과정에서 예기치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 임차인과의 소통이 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 지하철 7호선 중화역 역세권으로 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적의 실거주 매력: 전용면적 약 9평으로 1~2인 가구의 실거주에 용이하며, 초기 투자 부담이 비교적 적습니다.

* 리스크 완화 가능성: 임차인 권리 포기 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 해소될 가능성이 높습니다. (단, 법률적 검토 필요)

* 안정적인 주택 수요: 중랑구 지역 내 다세대 주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 291,000,000원

* 주변 시세: 260,000,000원 ~ 275,000,000원 (전용면적 27~29㎡ 기준)

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 임차인의 보증금 278,000,000원에 대한 인수 여부가 HUG의 확약서 제출로 인해 0원으로 예상되지만, 만일의 사태에 대비하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래된 유사 면적대의 다세대주택 시세를 고려하여, 260,000,000원 ~ 275,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 본건의 감정가(291,000,000원)는 현재 시세 대비 높은 편이므로, 해당 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 법원 경매 절차 비용, 명도 비용, 그리고 임차인 관련 추가적인 법률 검토 비용 등을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.