나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11986 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 90-27 다원빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 ""서울면목초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 다세대·연립주택, 단독주택, 오피스텔 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(상봉역, 7호선·경의중앙선·경춘선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 제5층 제501호로서,
외벽 : 석재붙임 등,
창호 : PVC계열 합성수지창호 등으로 마감됨.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 왕복5차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

90-27번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(건축과 별도문의),

90-28번지: 도시지역, 제3종일반주거지역, 조망가로특화경관지구, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11986 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 90-27 다원빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 388,000,000원

토지면적: 19.81㎡ (약 5.99평)

토지지분: 19.81㎡ (약 5.99평)

건물면적: 40.01㎡ (약 12.10평)

건물지분: 40.01㎡ (약 12.10평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2018년 (사용승인 2019년 6월 11일)

총 층수: 8층 (본건 5층)

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 서울면목초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 다세대·연립주택, 단독주택, 오피스텔 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통은 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 상봉역(7호선, 경의중앙선, 경춘선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태는 본건 토지 북서측으로 왕복 5차선 포장도로, 북동측으로 노폭 약 2m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 조망가로특화경관지구 등으로 지정되어 있습니다.

주변에는 서울면목초등학교, 면목중학교, 중화고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

가까운 편의시설로는 홈플러스 중랑점, 이마트 동대문점 등이 있으며, 망우산, 용마산이 인근에 있어 자연환경을 누릴 수 있습니다.

주변 지역 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 서울북부지방법원 2025타경11986 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 말소기준권리는 2022년 1월 24일자 울산지방검찰청의 압류(갑5)이며, 모든 권리는 이에 준하여 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 주택임차권등기(2023년 5월 19일자)가 기재되어 있습니다.

해당 임차인은 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증금 387,000,000원에 대한 전입일자 2021년 3월 31일, 확정일자 2021년 3월 9일자로 임차권을 설정한 상태입니다.

그러나, 2026년 2월 25일자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 본건 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황표상 '미상'으로 기재된 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 본건의 실질적인 인수 대상이 되는 임차인과는 별개일 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

본 물건은 중랑구 면목동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등 다양한 형태의 주거 시설이 분포하고 있어 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

인근 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상봉역이 인근에 위치하고 있어 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 용이하며, 이는 잠재적 임차 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 서울면목초등학교, 면목중학교, 중화고등학교 등

교통: 상봉역(7호선, 경의중앙선, 경춘선), 버스정류장 인접

편의시설: 홈플러스 중랑점, 이마트 동대문점 등

의료시설: 녹십자요양병원, 서울의료원 등

여가/휴식: 망우산, 용마산

6. 잠재적 리스크

가장 큰 고려사항은 임차인 관련 문제입니다. 비록 대항력을 포기하는 확약서가 제출되었고 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보이나, 관련 서류의 유효성과 법적 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 사항이 있기에, HUG와의 계약 관계 및 인수 조건에 대한 정확한 확인이 필요합니다.

건축물대장상 다세대주택으로 분류되어 있으나, '기타 용도'에 오피스텔 및 다세대주택으로 명시되어 있어 실제 이용 상태와 공부상의 내용이 다를 수 있는지 확인할 필요가 있습니다.

감정가가 388,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 매매가를 고려할 때 시장 시세와 감정가 간의 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동북권의 역세권 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 비교적 용이합니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은 권리 분석 및 매수인의 인수 부담에 대한 심층적인 검토를 요구합니다.

그러나 제출된 확약서에 따라 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 높아, 투자 관점에서 접근 가능성이 있습니다.

다만, 주변 시세와의 비교, 감정가의 적정성, 명도 과정에서의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 인근 입지로 향후 시세 상승 잠재력 보유

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없을 가능성 높음 (확약서 확인 필수)

일반적인 다세대주택으로 다양한 활용 가능성

주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

감정가: 388,000,000원

주변 유사 물건의 최근 매매가 정보 분석 결과, 동일 건물은 아니지만 유사 규모의 다세대주택(2008년식, 46.12㎡)이 360,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

신축 건물(2026년식)의 경우, 면적 대비 높은 가격에 거래되었으나 이는 최신 정보의 특성을 고려해야 합니다.

본건은 임차인의 보증금(387,000,000원)을 매수인이 인수하지 않는다는 점이 가장 중요합니다. 따라서 실제 매수인의 총 투입 비용은 입찰가로 결정됩니다.

주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 결정될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고, HUG 채권액이 387,000,000원임을 감안할 때, HUG 채권을 만족시키는 수준 또는 그 이상을 고려할 수 있으나, 시장 시세를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 350,000,000원에서 370,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

전략적인 입찰가로는 360,000,000원을 제안합니다. 이는 유사 시세와 감정가를 반영한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.