나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11937 [1] 서울특별시 강북구 미아동 187-61 3층 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""성신여자대학교(운정크린캠퍼스)"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역으로서 제반여건은 보통임.

교통상황

대상물건은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 지하철4호선 ""미아역"" 이 도보로 약 10여분 가리에 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 스라브지붕, 지하1층, 지상3층 건물 중 제3층 제3층호로서,
(""집합건축물대장"" 상의 사용승인일은 1991.05.09. 임)

외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등.
내벽 : - .
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

대상물건은 다세대주택(공부 및 탐문조사)임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 인접지와 등고 평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 북동측으로 도봉로76길의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 ""토지이용계획확인서""상에 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

(2) 대상물건은 기준시점 현재 공실인것으로 탐문조사 되었으며, 지난 겨울에 보일러시설의 동파로 인해 아래(제2층호)층의 일부에 피해가 발생(기준시점현재는 수도물의 차단 등으로 일단의 조치가 된 상태라고 함) 한바가 있으므로, 경매 진행시에 참고 하시고, 경매참여시 재조사 등에 유의하시기 바람.

(3) 대상물건은 관할구청인 강북구청에서 해당(제3층)호에 대한 ""건축물현황도"" 의 미비치로 발급이 불가하였으며, 같은 건물에 거주히시는 분으로부터 방(3개),거실 및 주방, 화장실, 배란다, 보일러실 현관 등에 대한 대략적 위치의 설명에 의해서 작성되어 다소 상아할 수 있으므로 경매참여시 재확인 등에 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11937 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 187-61 3층

용도: 다세대주택

감정가: 217,000,000원

토지면적: 38.50㎡ (약 11.65평)

건물면적: 44.34㎡ (약 13.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "성신여자대학교(운정크린캠퍼스)" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 4호선 "미아역"이 도보로 약 10분 거리에 있어 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 2월 18일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(등기부채권 총액 210,000,000원)입니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(김혜경) 임차권 (2023년 6월 2일 등기, 210,000,000원).

해당 임차인은 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하나, 2026년 2월 25일자로 우선변제권만 주장하며 대항력을 포기하고, 배당에서 보증금을 전액 받더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인이 해당 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 낮습니다.

기타 권리: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위이거나, 상기 임차인의 확약으로 인해 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

해당 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

성신여자대학교가 인근에 위치하여 학생 및 교직원 수요가 있을 수 있으나, 이를 주된 상권으로 보기는 어렵습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 9일 거래: 서울 도봉구, 예담빌리지 (2017년 건축), 50.82㎡ (약 15.37평), 4층, 218,000,000원.

* 2026년 6월 21일 거래: 서울 강북구, (1988년 건축), 34.26㎡ (약 10.37평), 2층, 170,000,000원.

* 2026년 7월 1일 거래: 서울 강북구, 삼성빌리지(101동) (2021년 건축), 57.58㎡ (약 17.42평), 3층, 318,000,000원.

시세 분석:

물건 면적(44.34㎡, 약 13.41평)은 최근 거래된 물건들의 중간 수준에 해당합니다.

건축 연도(1991년)는 비교적 오래된 편이지만, 1988년 건축물이 170,000,000원에 거래된 점을 고려하면 입지와 면적을 감안한 가치 판단이 필요합니다.

2017년 건축물(50.82㎡)이 218,000,000원에 거래된 점은 본 물건의 감정가(217,000,000원)와 유사하며, 건축 연도를 고려했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

2021년 건축물(57.58㎡)은 신축 및 대형 면적으로 인해 높은 가격(318,000,000원)을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

"성신여자대학교(운정크린캠퍼스)"가 인접해 있으며, 토지이용계획상 상대보호구역이 존재하나 구체적인 교육시설 정보는 별도 확인이 필요합니다.

종합병원 등 대형 의료시설 이용 시에는 차량 이동이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였으나, 만일의 법적 분쟁 가능성에 대한 대비 및 확약서 내용에 대한 철저한 검증이 필요합니다.

건물 상태: 2025년 겨울 보일러 동파로 인해 하층부에 일부 피해가 발생한 바 있으며, 현재는 임시 조치된 상태입니다. 누수 및 구조적 문제 등 추가적인 점검 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건축물 현황도 미비: 관할 구청에서 건축물 현황도 발급이 불가하여 내부 구조가 실제와 상이할 수 있으므로, 현장 방문 시 재확인이 필수적입니다.

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 관련 제한 사항이 존재합니다. 이는 일상적인 주거에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 향후 건축 및 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

권리분석상으로는 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인의 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

건물의 연식(1991년)으로 인한 노후화 및 최근 동파 사고로 인한 피해 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 건물의 실제 상태 및 수리 필요 여부에 따라 낙찰 후 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

서울 시내 역세권 인근 다세대주택으로, 안정적인 수요가 기대됩니다.

임차인 대항력 포기 확약으로 인한 인수 부담 최소화가 예상됩니다.

주변 시세 대비 합리적인 감정가 책정 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원

주변 시세 분석 및 권리 관계, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 거래 사례 중 2017년 건축된 50.82㎡ 면적의 물건이 218,000,000원에 거래된 점을 참고하여, 보수적으로는 감정가인 217,000,000원을 기준으로 하되, 낙찰 후 수리 비용 및 기타 부대 비용을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적 예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위

(상기 입찰가는 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에 산정되었으며, 최신 시세 변동 및 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.