나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102562 [1] 서울특별시 서초구 우면동 787 서초리슈빌에스글로벌 5층513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 ""선암TG"" 남동측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 서초리슈빌에스글로벌 제5층 제513호)으로서, 주위는 아파트단지, 업무시설,
근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등
대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층건내 제5층 제513호로서,
(사용승인일: 2015.01.20)
외벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측, 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2013-12-06), 제1종지구단위계획구역(서초보금자리주택지구), 일반
도로(2013-12-27)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 공공주택지구<공공주택
특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가
구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본 물건은 서울중앙지방법원 2025타경102562(1)호로 진행 중인 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 서울특별시 서초구 우면동 787, 서초리슈빌에스글로벌 5층 513호이며, 용도는 오피스텔입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2015년 1월 20일에 사용 승인되었습니다.

토지면적은 7.68㎡ (약 2.32평)이고, 건물면적은 21.82㎡ (약 6.60평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 감정가는 171,000,000원입니다.

채권자는 유OO입니다.

1.1. 입지조건

(빈 줄 2줄)

본 물건은 서울특별시 서초구 우면동 소재 "선암TG" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

건물까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

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말소기준권리는 2023년 10월 5일자 삼성세무서장의 압류(갑4)입니다.

등기부등본 상 채권 총액은 249,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 유 (대항력: 있음)

* 보증금: 176,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-07

* 확정일자: 2021-03-15

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 176,000,000원을 배당받지 못할 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다.

* 이 (대항력: 없음)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인의 보증금 176,000,000원은 별도 인수)

* 기타 권리 사항 (말소 예정):

* 갑4 압류 (삼성세무서장, 2023-10-05)

* 갑5 압류 (서초구, 2024-12-12)

* 갑6 강제경매 (유혜린, 2025-04-02)

* 갑7 가압류 (주식회사케이비손해보험, 2025-05-30)

1.3. 상권분석

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본 물건이 위치한 서초구 우면동 일대는 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 자리 잡은 지역입니다.

"선암TG" 인근의 교통 요지에 위치하며, 주변의 업무시설 종사자 및 거주자를 대상으로 한 상권 형성이 예상됩니다.

건물이 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린생활시설로 이용되고 있어 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 생활정보

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본건은 서울특별시 서초구 우면동에 소재하며, 주변에 아파트 단지, 업무 시설, 근린생활 시설 등이 밀집해 있습니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설 및 주거 환경에 대한 구체적인 정보는 추가 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인 인수: 유 임차인이 보증금 176,000,000원을 보유하고 있으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 총 매수 비용에 포함되는 중요한 부담입니다.

* 토지이용계획 제한: 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30.)으로 지정되어 있으나, 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지에 한정되므로 본 오피스텔 용도에는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다. 다만, 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다.

* 기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역 등이 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 서울 서초구 우면동이라는 입지적 장점을 가지고 있으며, 신축 건물(2015년 사용승인)이라는 점도 긍정적입니다.

하지만, 176,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 인수해야 하는 조건은 매우 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

최근 매매가는 145,000,000원에서 159,000,000원 수준으로 형성되어 있으나, 임차인 인수 금액을 포함한 총 매수 비용이 현재 시세 대비 높아질 수 있어 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 서초구라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경.

* 오피스텔 및 근린생활시설의 혼합으로 인한 잠재적 상업 가치.

* 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 인수 부담을 고려한, 시세 대비 합리적인 입찰가 산정 시 투자 기회 존재.

1.8. 예상 입찰가

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본 물건의 최근 매매가는 145,000,000원에서 159,000,000원 사이에 형성되어 있으며, 감정가는 171,000,000원입니다.

그러나 본 물건은 176,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 조건이 있습니다.

따라서 낙찰가에 인수 보증금 176,000,000원을 합산한 총 매수 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 매매가(약 1.45억~1.59억)와 인수 보증금(1.76억)을 합산하면 총 비용이 3.21억~3.35억에 달하게 됩니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 0원 이상의 입찰은 총 매수 비용을 현저히 높여 위험이 따를 수 있습니다.

투자자는 인수 보증금을 제외한 순수 낙찰가 자체를 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 낙찰 후 176,000,000원의 임차인 보증금 인수 비용이 별도로 발생함을 전제로 합니다.

최종 낙찰가는 본 물건의 실질 가치와 잠재적 위험 요소를 면밀히 분석하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.