나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12098 [1] 서울특별시 성북구 길음동 1205 에스엠파크2차 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 길음동 소재 '미아초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 '길음역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 2층 202호로서,
(사용승인일 : 2018.04.02.)

외벽 : 석재 붙임 마감 등,
창호 : 새시 창호 등.

이용상태

집합건축물대장상 '한의원'으로 기재되어있으나, 현황 '다세대주택'으로 이용중인 것으로 탐문 조사됨.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 동측과 서측으로 각각 노폭 약 6미터, 4미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2012-07-26), 도로(2012-07-26)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-31)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)임.

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 상 제1종근린생활시설(한의원)으로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12098 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 길음동 1205 에스엠파크2차 2층202호

* 용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '한의원'이나 현황 '다세대주택'으로 이용 중)

* 감정가: 309,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 특이사항: 재정비촉진지구, 대항력있는임차인

3. 면적 정보

* 토지면적: 30.35㎡ (약 9.18평)

* 건물 전용면적: 59.37㎡ (약 17.96평)

4. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 성북구 길음동 소재 '미아초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 '길음역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

* 토지: 인접토지와 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택부지로 이용 중입니다. 대상토지 동측과 서측으로 각각 노폭 약 6미터, 4미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 재정비촉진지구 등 다양한 도시계획 규제가 적용되고 있습니다.

5. 권리분석

* 등기부현황:

* 소유권보존 (2018.04.05)

* 이후 소유권이전 및 다양한 권리들이 등기되었으나, 근저당(을3, 주식회사한화)을 포함한 대부분의 권리가 말소되었습니다.

* 본 경매는 임용배의 강제경매 신청(2025.03.14)으로 개시되었습니다.

* 말소기준권리: 임용배의 강제경매개시결정등기(2025.03.14)입니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임용배

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018.04.24

* 배당신고일자: 2025.03.14

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 임용배는 대항력이 있으나, 배당신고일자가 경매개시일자와 동일하며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮습니다.

6. 상권분석

* 주변 상권: 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. '미아초등학교'와 '길음역'이 인근에 있어 주거 생활에 편리합니다.

* 건물 용도 불일치: 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(한의원)으로 등재되어 있으나, 현황은 주거용(다세대주택)으로 이용 중입니다. 이는 향후 불법건축물로 인한 이행강제금 부과 등의 위험이 존재할 수 있습니다.

7. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 '길음역'이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: '미아초등학교'가 인근에 위치해 있습니다.

8. 잠재적 리스크

* 건물 용도 불일치: 집합건축물대장과 현황 용도 불일치로 인한 이행강제금 부과 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임용배(보증금 2.45억원, 대항력 있음)가 존재하나, 보증금 전액 배당 예상으로 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다.

* 재정비촉진지구: 해당 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 개발 계획에 따른 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 길음동의 역세권(지하철 4호선 길음역)에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 사용승인)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 집합건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 달라 이에 대한 주의가 필요하나, 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고 배당을 통해 보증금 회수가 예상되어 낙찰자의 실질적인 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 재정비촉진지구에 속해 있어 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력도 기대할 수 있습니다.

10. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 4호선 길음역 도보 이용 가능.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 부담이 적습니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 장기적인 가치 상승 기대.

* 낮은 감정가: 시세 대비 현저히 낮은 감정가는 잠재적 시세차익 확보에 유리합니다.

11. 예상 입찰가

* 본건의 전용면적은 59.37㎡(약 17.96평)이며, 사용승인일은 2018년 4월로 신축에 속합니다.

* 주변 유사 건물인 'SMPARK'(2017년식, 39.22㎡, 약 11.87평)가 2026년 3월 385,000,000원(평당 약 3,243만원)에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건의 면적(17.96평)과 유사한 평당 단가를 적용할 경우, 시세는 약 582,500,000원(17.96평 * 3,243만원/평) 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(309,000,000원)는 이러한 최근 시세보다 상당히 낮게 책정되었습니다.

* 건물 용도 불일치(현황 다세대주택 vs. 대장상 한의원)로 인한 이행강제금 부과 가능성, 대항력 있는 임차인(임용배, 보증금 2.45억원) 존재(인수 부담은 적을 것으로 예상됨) 등의 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 낮은 감정가와 시세와의 격차, 그리고 위 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 적절히 상승하고 최근 시세의 70~80% 수준을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 3억 8천만원 ~ 4억 2천만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.