나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12194 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-141 행복드림빌 에이동 4층 402호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-31

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12194 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-141 행복드림빌 에이동 4층 402호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매4계 2025타경12194 | 소재지: 서울특별시 성북구 보국문로8다길 19 행복드림빌, 에이동 4층 402호 | 감정가: 337,000,000원 | 최저가: 269,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12194 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12194 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-141 행복드림빌 에이동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 337,000,000원

토지면적: 29.39㎡ (약 8.9평)

토지 지분율: 2939.5

건물면적: 48.64㎡ (약 14.7평)

건물 지분율: 4864

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하며, '숭덕초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 그리고 근린생활시설이 혼재된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 토지는 완경사의 직사각형 형태를 띠고 있으며, 현재 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다. 동측으로는 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본건과 관련하여 등기사항전부증명서상 주택 임차권 등기가 설정되어 있습니다. 해당 임차인은 박*혜씨이며, 임차보증금은 270,000,000원입니다. 임대차 계약일은 2021년 9월 7일이며, 주민등록 및 점유 개시일은 2021년 10월 15일입니다. 확정일자는 2021년 9월 8일입니다. 해당 임차권의 말소기준권리 대비 대항력 유무 및 인수 여부를 면밀히 분석해야 하는 중요한 사항입니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 정릉동 일대는 주거지대와 근린생활시설이 조화를 이루고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근에 '숭덕초등학교'가 위치하고 있어 학생 및 학부모 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 주거 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

1.5. 생활정보

건물은 2020년 5월 8일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층에 위치하고 있습니다. 외벽은 치장벽돌 쌓기 및 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시창호로 되어 있습니다. 현재 도시형생활주택 형태의 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등의 제한이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차권입니다. 2억 7천만원의 보증금을 가진 임차인이 있으며, 이 임차인의 권리가 말소기준권리보다 앞서는 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 정확한 권리 분석이 필수적입니다. 신축 건물(2020년 사용승인)이지만, 직접적인 현장 조사를 통해 건물 내부의 상태, 하자 여부 등을 확인하는 것이 좋습니다. 지역 토지이용계획상 7층 이하 제한 등 건축 관련 규제가 존재합니다. 주변을 조사한 결과, 해당 주소지 인근에 현저한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 관련 시설 등)은 확인되지 않았으나, 일반적인 주거 지역 내의 소음, 교통량 등 생활 불편 요소는 존재할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 다세대주택입니다. 숭덕초등학교 인근으로 주거지로서의 기본적인 입지 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 2억 7천만원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 해당 임차권의 대항력 유무 및 인수 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있으므로, 권리 분석에 심혈을 기울여야 합니다.

1.9. 투자 포인트

신축 건물로 건물의 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

경매 물건 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

임차권 문제 해결 시, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계