나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12137 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-338 스카이빌 에이동 4층 402호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12137 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-338 스카이빌 에이동 4층 402호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매6계 2025타경12137 | 소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-338 스카이빌 에이동 4층 402호 | 감정가: 206,000,000원 | 최저가: 164,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12137 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12137 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-338 스카이빌 에이동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 28.19㎡ (약 8.53평)

건물면적: 48.74㎡ (약 14.74평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 민OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치하고 있으며, 「서울쌍문초등학교」 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거 지역을 형성하고 있습니다. 차량 접근은 용이하며, 남서측으로는 우이신설선 419민주묘지역이 근거리에 위치하고 버스 정류장도 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 다만, 주위 환경은 보통 이하로 평가되고 있습니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 지상 5층 건물 중 4층 402호입니다. 2012년 8월 7일에 사용 승인을 받았으며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시창호 등으로 구성되어 있습니다. 내부 이용 상태는 방 3개, 욕실, 주방 및 식당, 거실, 발코니, 현관 등으로 다세대주택으로 사용 중입니다. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 북동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 민OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 강제경매이므로 채무자의 재산에 대해 채권자가 권리를 행사하여 진행되는 경매입니다. 제시된 정보만으로는 특별히 복잡하거나 인수해야 할 부담 있는 권리는 확인되지 않으나, 실제 경매 진행 시에는 말소기준권리 및 그 이후의 권리 변동 사항, 임차인 현황 등에 대한 면밀한 권리 분석이 필수적으로 요구됩니다.

1.5. 상권분석

물건이 위치한 쌍문동 460-338 일대는 다세대·연립주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다. "주위환경은 보통 이하"라는 평가에서 알 수 있듯이, 고급 주거지나 활발한 상업지구와는 거리가 있습니다. 다만, 인근에 서울쌍문초등학교가 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 및 학군 수요는 갖추고 있습니다. 지하철역과 버스정류장이 가까워 서울 도심 및 기타 지역으로의 이동은 비교적 용이한 편입니다.

1.6. 생활정보

인근에 서울쌍문초등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 대중교통으로는 우이신설선 419민주묘지역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다. 주거 형태는 방 3개, 욕실 등을 갖춘 다세대주택이며, 도시가스 개별난방 시스템이 구비되어 있습니다.

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.(지목 도로 한정)) 등으로 제한되어 있습니다.

1.8. 주변 시설 검토

주변 시설 검색 결과, 본 물건지 인근에 주거 단지와 함께 서울쌍문초등학교가 위치하고 있는 것으로 확인되었습니다. 검색 결과상 직접적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.9. 잠재적 리스크

주위 환경이 보통 이하로 평가된 점은 향후 자산 가치 상승에 제한적인 요인이 될 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 용도 및 건물 높이 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 지정은 일부 특이사항으로, 지목이 도로인 부분에 한정된 허가 구역이므로 건물 자체의 거래에는 큰 영향을 주지 않을 수 있으나, 추후 관련 법규 확인이 필요합니다. 임대 관계가 미상으로 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 감정평가 시점과 현재 시점 간의 부동산 시세 변동 가능성도 고려해야 합니다.

1.10. 종합 의견

본 서울북부지방법원 2025타경12137 (1) 물건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 저렴한 감정가로 서울 내 부동산을 취득할 수 있는 기회를 제공합니다. 초등학교가 인접하고 대중교통 이용이 편리하다는 장점이 있으나, 주변 환경이 보통 이하로 평가되고 있어 쾌적성에 대한 기대치는 높지 않을 수 있습니다. 강제경매 물건으로 권리 분석은 필수적이며, 임대차 관계 확인 등 명도 절차에 대한 면밀한 준비가 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

서울 시내에 위치하여 기본적인 수요층이 존재합니다.

우이신설선 419민주묘지역 및 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

서울쌍문초등학교가 인접하여 자녀가 있는 세대의 수요를 기대할 수 있습니다.

향후 소규모주택정비관리지역으로 지정된 만큼, 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 구체적인 개발 계획 확인 필요)

법원 정보

서울북부지방법원 경매6계