나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12073 [1] 서울특별시 성북구 삼선동3가 102 한강뉴스타101동 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동3가 ""삼산초등학교""남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 2층 203호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 샤시창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비,주차장 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

102 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)
103 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12073 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 삼선동3가 102 한강뉴스타101동 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 482,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

토지지분: 29.84㎡ (약 9.03평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.60㎡ (약 15.00평)

건물지분: 49.6㎡ (약 15.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 삼선동3가에 소재하며, 삼산초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 2필지가 일단의 대체로 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지 등으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 북측으로 도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

102 필지 및 103 필지 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등의 규제 사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 1월 13일 접수된 주택도시보증공사 명의의 가압류(갑6)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리 분석

말소기준권리보다 선순위 권리로서 인수되는 권리는 없습니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전 (갑4) 등기, 신탁등기 말소 (갑3) 등기 등은 말소될 것으로 보입니다.

- 주택임차권 (을1, 권리자: 한지원, 금액: 390,000,000원)은 2023년 11월 28일 말소 등기되었으며, 전입일자(2021-10-29)와 확정일자(2021-08-27)가 말소기준권리(2023-01-13)보다 선순위이나, 등기부상 '말소' 처리되어 법적으로는 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 현황 분석

- 임차인: 주택도시보증공사(한지원)

- 보증금: 390,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021-10-29

- 확정일자: 2021-08-27

- 배당신고일자: 2023-11-28

- 대항력: 없음 (자료상 기재)

- 비고: 인수 보증금 합계 0원

3.4. HUG 인수조건 변경 및 대항력있는임차인 관련 해석

자료상 '대항력: 없음' 및 등기부상 '말소'로 기재되어 있음에도 불구하고, '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 함께 고지되었습니다. 이는 임차인의 법적 대항력 유무와는 별개로, 주택도시보증공사(HUG)가 임차인과의 관계에서 특정 조건을 가지고 인수하거나 처리하는 과정이 있음을 시사합니다. 본건 경매 절차 및 HUG의 인수 조건에 대한 정확한 내용을 추가 확인하여 인수 보증금 여부를 최종 판단해야 합니다. 현재까지 제공된 정보상으로는 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 입찰 시에는 법적으로 소멸되는 것으로 간주하고 입찰가를 산정할 수 있으나, HUG와의 계약 조건 변경 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 삼선동3가는 서울 도심과 인접하여 교통이 편리하며, 학교와 주택가가 밀집된 안정적인 주거 지역입니다. 근린생활시설이 산재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

4.2. 주변 개발 현황

주변에 신축 및 기존 주택 단지가 혼재되어 있으며, 지역의 정비 및 재개발 가능성도 잠재적으로 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

주변에 삼산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 건물 설비

건물은 철근콘크리트 구조이며, 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고, 창호는 샤시창호로 시공되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 법적 권리 분석 외 추가적인 확인 및 잠재적 변수를 내포하고 있습니다. HUG의 처리 조건에 따라 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 가능성이 있어 철저한 검증이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 제한

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건물 신축이나 증축에 제한이 있으며, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 법규 적용으로 인한 제약 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 한강뉴스타 101동 2층 203호는 비교적 신축 건물(2018년 준공)로, 도시형생활주택으로서 양호한 주거 환경과 편의시설을 갖추고 있습니다. 교통 접근성도 우수합니다. 다만, '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 복합적인 권리 관계는 철저한 조사를 통해 명확히 파악해야 할 주요 리스크 요인입니다. 법적으로는 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 분석되나, HUG의 처리 방식에 따른 변수 발생 가능성을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우량 단지 내 신축 물건

'한강뉴스타' 단지 내에 위치한 2018년 준공 건물이므로 비교적 최신 건물이며, 단지 내 신축에 속합니다.

8.2. 준수한 입지 조건

서울시 성북구 삼선동이라는 입지, 삼산초등학교 인접, 편리한 교통 등 주거 가치가 높은 편입니다.

8.3. 적정 감정가 및 시세

감정가 482,000,000원 대비 최근 동일 단지 유사 면적 거래 사례(2026년 3월, 43.65㎡, 410,000,000원)를 고려할 때, 시세 대비 적정 수준의 감정가로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지인 '한강뉴스타'의 2018년 준공된 43.65㎡ 면적의 물건이 2026년 3월 30일에 410,000,000원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 환산한 단위 면적당 가격은 약 9,392,898원/㎡ 입니다. 본건의 건물 면적은 49.60㎡이므로, 이를 적용한 예상 시세는 약 466,108,100원 수준입니다. 감정가는 482,000,000원으로, 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 '대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하나, 자료상 '인수 보증금 합계: 0원' 및 임차권 등기 '말소' 처리된 점을 고려하여 법적으로 인수되는 보증금은 없다고 가정하고 산정합니다. 다만, 해당 특이사항으로 인한 추가적인 조사 비용 및 잠재적 리스크를 감안해야 합니다.

9.3. 권장 입찰가 범위

시장 시세(약 466백만원) 및 감정가(482백만원)를 종합적으로 고려하고, 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 420,000,000원 ~ 450,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이 중 430,000,000원을 잠정적인 입찰 희망가로 제안합니다. 이 가격은 시세 대비 경쟁력 있으며, 감정가 대비로는 약간 낮은 수준입니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 HUG 관련 추가 확인 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.