나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12105 [1] 서울특별시 강북구 미아동 1354 벽산라이브파크아파트 110동 19층 1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2025.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 ""솔샘역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경 보통시됨

교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 우이신설경전철 ""솔샘역"" 및 버스승강장이 소재하여
대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트 경사슬라브지붕 19층 건물내 구분 소유된 19층 1902호로서,
(사용승인일 : 2004.8.7)
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

아파트(방3, 거실1, 주방및식당1, 욕실겸화장실1, 화장실1)로 이용중임

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비, 주차장시설 등

토지의 형상 및 이용상태

다소 완경사지대에 소재한 자체기반 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽 공도 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1354번지 :
제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭
12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은
관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할교육청에
확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변)

1354-2번지 :
제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭
12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은
관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할교육청에
확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

1354-11번지 :
제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공
방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물
대장등본상 현황 평면도에 의거 하였으며, 가격은 동 아파트 표준적 물건상황을 기준하여
평가하였음.

물건 비고

지분매각임. 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12105 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 1354 벽산라이브파크아파트 110동 19층 1902호

용도: 아파트

구분건물감정평가요항표:

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "솔샘역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경 보통시됨.

건물의 구조: 철근콘크리트조 콘크리트 경사슬라브지붕 19층 건물내 구분 소유된 19층 1902호 (사용승인일: 2004.8.7)

이용상태: 아파트 (방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 화장실1)

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비, 주차장시설 등.

1.3. 면적 및 가격

감정가: 340,000,000원

토지면적: 43.31㎡ (약 13.10평)

토지지분: 21.655㎡ (약 6.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.89㎡ (약 25.68평) - (총 면적, 공급면적 추정)

건물지분: 42.445㎡ (약 12.84평) - (건물 면적의 약 1/2 지분)

건물 제시외면적: 0.00㎡

참고: 유사 면적대의 전용면적은 약 59.67㎡ ~ 60㎡ (약 18.06평 ~ 18.15평) 수준으로 파악됩니다.

1.4. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공유자 우선매수신고 제한 있음(1회에 한하여 허용).

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "솔샘역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 환경 보통시됨.

3.2. 교통상황

본건까지 차량출입 자유롭고 인근에 우이신설경전철 "솔샘역" 및 버스승강장이 소재하여 대중교통사정 보통시됨.

솔샘역까지 도보로 약 5분 거리로 파악됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2021.03.23. 접수된 3번 이병찬 지분가압류 (권리자: 고효진)

강제경매 개시결정: 2025.03.24. 접수된 3번 이병찬 지분강제경매 (채권자: 고효진)

총 등기부채권액: 460,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 개요 상 언급 없음)

4.2. 임차인 현황

임차인: 양정희

보증금: 50,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자: 2024-11-05

확정일자: 2024-11-05

배당신고일자: 2025-04-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4.3. 공유자 우선매수 신고

공유자 우선매수 신고 가능하며, 1회에 한하여 허용됩니다.

5. 상권분석

5.1. 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치하며, 솔샘역 인근에 아파트 단지와 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

5.2. 대중교통 접근성

우이신설경전철 솔샘역과 다수의 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 생활정보

6.1. 단지 정보

아파트명: 벽산라이브파크

주소: 서울특별시 강북구 미아동 1354 (솔샘로 159)

건축년도: 2004년 8월 7일 사용승인

세대수: 1,585세대 (총 21개동)

최고층/최저층: 25층 / 4층 (해당 물건 19층)

주차: 총 1,880대 (지하 1,384대, 지상 496대) (총 주차대수 1,875대, 세대당 1.18대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

6.2. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 지분매각 관련

전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 분할, 협의 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7.2. 공유자 우선매수권

공유자 우선매수 신고는 1회에 한해 허용되므로, 우선매수 신고 여부에 따라 입찰 결과가 달라질 수 있습니다.

7.3. 현장 확인의 한계

현장 조사 시 거주인 부재로 임대 관계 및 건물 내부 상태를 정확히 파악하기 어려웠습니다. 집합건축물대장상 현황 평면도에 의거하여 평가되었습니다.

7.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역(교육환경 보호), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획법규의 적용을 받습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치한 벽산라이브파크 아파트 110동 19층 1902호로, 솔샘역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 84.89㎡(약 25.68평)의 건물 면적을 가진 아파트로, 감정가는 3억 4천만원입니다.

다만, 본 건은 토지 및 건물 지분매각 물건으로, 공유자 우선매수권 행사 가능성 및 다른 공유자와의 관계 설정이 중요한 변수가 될 수 있습니다. 현재 채권 총액 4억 6천만원 규모의 강제경매가 진행 중이며, 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 양정희 씨는 대항력이 없는 것으로 분석되어 보증금 인수 부담은 없습니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 가치: 우이신설선 솔샘역이 도보 5분 거리에 있어 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 인프라: 주변에 아파트 단지, 근린생활시설 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 잠재적 가치: 지분매각임에도 불구하고, 현재 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

10. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3억 4천만원입니다. 최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 단지 내 84.89㎡(약 25.68평) 면적의 아파트가 2026년 7월 8일에 7억 4천 5백만원에 거래되었습니다. 또한, 비슷한 시기 59.67㎡~60㎡(약 18.06평~18.15평) 면적의 아파트들이 6억 5천 5백만원에서 6억 7천만원에 거래된 것으로 확인됩니다.

물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 제공된 정보상 건물 지분은 약 1/2에 해당합니다. 따라서 전체 매매가의 절반 수준을 보수적으로 산정하면 약 3억 2천 7백 5십만원에서 3억 7천 2백 5십만원 선으로 추정해볼 수 있습니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 보증금은 0원입니다.

그러나 공유자 우선매수권이 1회에 한해 행사 가능하다는 점과, 감정가가 현재 시세보다 현저히 낮다는 점을 고려할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다. 따라서 실거래가를 바탕으로 한 예상가와 감정가 사이에서 전략적인 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 3억 4천만원 ~ 3억 8천만원

(본 입찰가는 감정가와 최근 실거래가, 지분 매각이라는 특수성을 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 공유자 우선매수 신고 여부 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.