나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경631 [1] 서울특별시 강북구 수유동 482-21 서현펠리스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메이트플러스 · 평가일 2025.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '수유초등학교' 남서측 인근에 소재하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 우이신설선 '삼양역' 및 노선버스정류장이
소재하는 등 대중교통이용상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서,
(사용승인일: 2018.03.07)

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.
(후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비 등을
갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-19)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

1.1. 소재지

서울특별시 강북구 수유동 482-21 서현펠리스 5층501호

1.1. 1.사건번호

서울북부지방법원 2025타경631 (1)

1.1. 2.경매구분

부동산강제경매

1.1. 3.매각대상

토지/건물일괄매각

1.1. 4.용도

다세대주택

1.1. 5.면적

* 토지면적: 31.09㎡ (약 9.40평)

* 토지지분: 31.089999999999996㎡ (약 9.40평)

* 건물면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

* 건물지분: 49.75㎡ (약 15.05평)

1.1. 6.감정가

299,000,000원

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 '수유초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 지하철 우이신설선 '삼양역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.도로상태

본건은 동측 및 북측으로 노폭 약 4~5미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.채권자

민OO

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 민대경

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-09-19

* 확정일자: 2018-08-07

* 배당신고일자: 2025-02-27

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리(2020-02-24)보다 선행하므로 보증금 260,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 그 차액을 인수해야 합니다.

1.3. 3.말소기준권리

2020-02-24 접수된 농업회사법인주식회사신우에프에스의 근저당권입니다.

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 없음 (본건에서는 해당 없음)

1.3. 5.기타 권리관계

* 소유권 관련 변동: 여러 차례의 소유권 이전 및 신탁 등기가 확인됩니다.

* 압류: 강북구, 수원시의 압류 이력이 확인되나, 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 180,000,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상가 및 편의시설

본건은 주거지역 내에 위치하여 인근에 소규모 상업시설 및 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. '수유초등학교'가 인근에 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

1.4. 2.건물 노후도 및 특성

서현펠리스는 2018년 3월 7일에 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하며, 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호

* 사용승인일: 2018.03.07

* 외벽: 석재 붙임 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

1.5. 2.이용상태

본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.5. 3.설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 인수 문제

대항력 있는 임차인 민대경 씨의 보증금 260,000,000원이 존재하며, 이 금액 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수하게 됩니다. 이는 상당한 부담이 될 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 2.토지이용계획상 제한

* 고도지구(28m이하)로 인해 건축 시 높이 제한이 있을 수 있습니다.

* 대공방어협조구역으로 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

1.6. 3.혐오시설 유무

주변 반경 내에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 건축된 신축급 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 260,000,000원이 존재하여 낙찰자가 인수할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 감정가 299,000,000원 대비 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 시세보다 높은 감정가로 책정된 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 역세권 입지: 지하철 우이신설선 '삼양역' 및 버스정류장 인근으로 교통이 편리합니다.

* 주거 편의성: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 299,000,000원이나, 주변 시세 분석 결과 (전용면적 49.75㎡ 기준, 약 219,730,000원 수준) 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 대항력 있는 임차인(보증금 260,000,000원)의 존재로 인한 인수 부담 가능성은 입찰가를 결정하는 데 있어 보수적인 접근이 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 인수 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원에서 270,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 데이터를 기반으로 산출된 것이며, 실제 현장 조사 및 추가 권리 분석을 통해 달라질 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 최종 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미치므로, 반드시 법원 또는 관련 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.