나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11994 [1] 서울특별시 노원구 상계동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨비알이현 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 ""계상초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
학교, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 근거리에 지하철역
(""상계역""(4호선))이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제202호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.
(후첨‘내부구조도’참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비
등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주상용의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2019-12-30)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

감정을 위한 현장조사 당시 본건은 관리비 미납으로 인하여 단수조치된 것으로 확인되었으므로, 입찰시 참고요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 노원구 상계동 407-16 제이스타팰리스 2층 202호에 대한 경매 물건 정보와 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11994 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 407-16 제이스타팰리스 2층 202호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 29.19㎡ (약 8.83평)

토지면적: 18.29㎡ (약 5.53평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 231,000,000원 (이억 삼천백만원)

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 본 물건은 관리비 미납으로 인한 단수 조치된 상태로 현장 조사되었습니다. 입찰 시 이를 반드시 참고하시기 바랍니다.

* 임차인 정보에 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 등의 내용이 있으나, 권리분석 및 등기부등본 상 현재 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본 물건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 계상초등학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 학교, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 지하철 4호선 상계역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 마감으로 되어 있습니다.

건축물대장 상 J스타팰리스는 2019년에 건축된 건물입니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 12월 8일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김헌표)

보증금: 231,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-05

확정일자: 2020-09-11

배당신고일자: 2022-10-14

대항력: 없음

비고: 등기부등본 상 주택임차권(을1)은 말소 처리되었습니다. 이는 경매로 인해 해당 임차권이 소멸됨을 의미합니다. '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항이 있으나, 공식 기록상으로는 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권 보존 (2019-09-06)

* 주택임차권 (김헌표, 2022-10-14 접수, 말소)

* 소유권 이전 (2020-10-05)

* 공유자 전원 지분 이전 (2020-10-08)

* 압류 (포천세무서장, 2022-12-08, 말소) - 말소기준권리

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-02-25 접수, 말소)

3.4. 인수되는 권리

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 231,000,000원

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 규모 및 연식의 주택들의 거래 가격이 형성되어 있습니다. 제공된 JSON 정보에 따르면, 1994년식 연립 주택은 2026년 5월 9,500만원에, 1997년식 연립 및 다세대 주택은 2026년 5월 36,500만원에서 38,000만원에 거래되었습니다.

본 물건(2019년식 도시형생활주택, 건물면적 29.19㎡)은 비교 대상 주택들보다 건축 연도가 훨씬 최신이며, 건물 외관 및 내부 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 따라서 최신 건축 연도를 반영한 감정가 231,000,000원은 시장 가치와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 계상초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다.

5.2. 편의 및 근린 시설

주택가 인근에 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 시설 검색 결과

서울특별시 노원구 상계동 407-16번지 일대를 지도 서비스로 확인한 결과, 명확하게 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 밀집 지역으로 나타납니다.

6. 잠재적 리스크

* 관리비 미납으로 인한 단수 조치: 현재 단수 상태이므로, 입주 후 정상적인 수도 사용을 위해 미납 관리비 정산 및 시설 점검이 필요할 수 있습니다. (단, 미납 관리비가 낙찰자에게 승계되는지는 별도 확인 필요)

* 임차인 권리관계의 명확성: '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 특이사항에 있으나, 공식적인 권리 분석 결과 대항력이 없으며 임차권이 말소 처리되었으므로 낙찰자가 임차인의 보증금 반환 의무를 인수할 위험은 없습니다. 다만, 유사한 정보가 혼재되어 있으므로 최종 입찰 전 권리 관계를 다시 한번 확인하는 것이 안전합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년에 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 서울특별시 노원구의 역세권 인근에 위치하여 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하며, 대항력 없는 임차인으로 인해 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 관리비 미납으로 인한 단수 상태는 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 추가적인 사실 관계 확인이 필요합니다. 최신 건축 연도와 위치를 고려할 때, 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮고 쾌적한 주거 환경이 예상됩니다.

* 역세권 입지: 지하철 4호선 상계역 이용이 편리하여 교통이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준 권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

* 수익성: 감정가 대비 비교 대상 물건들의 시세를 고려했을 때, 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 231,000,000원(이억 삼천백만원)을 기준으로, 본 물건의 최신 건축 연도와 입지 조건을 고려하여 250,000,000원(이억 오천만원) ~ 270,000,000원(이억 칠천만원) 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

이는 감정가를 약간 상회하는 수준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 관리비 미납 및 단수 상태 등 현장 확인 사항을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.