나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11944 [1] 서울특별시 성북구 종암동 10-6 천우네오젠 3층305호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11944 [1] 서울특별시 성북구 종암동 10-6 천우네오젠 3층305호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매6계 2025타경11944 | 소재지: 서울특별시 성북구 종암동 10-6 천우네오젠 3층305호 | 감정가: 284,000,000원 | 최저가: 227,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경11944 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11944 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 종암동 10-6 천우네오젠 3층 305호

용도: 다세대주택

감정가: 284,000,000원

토지면적: 17.95㎡ (약 5.43평)

토지 지분율: 1794.6

건물면적: 29.80㎡ (약 9.01평)

건물 지분율: 2980

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 서울특별시 성북구 종암동에 위치한 다세대주택으로, 서울숭례초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물이 혼재하는 주택지대입니다. 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 3층에 위치하며, 건물 내부에는 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지이며, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 입지 조건

본건은 서울숭례초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

1.4. 권리 분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 이OO이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 현재 임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 임차인과의 관계 및 명도 절차에 대한 확인이 필요합니다.

1.5. 상권 분석

본건이 위치한 종암동 일대는 주택 밀집 지역으로, 근린생활시설 및 상업 시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서울숭례초등학교를 중심으로 형성된 지역으로, 학군 수요 또한 일정 부분 존재할 것으로 예상됩니다.

1.6. 생활 정보

본건은 전용면적 약 9.01평의 다세대주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. 서울숭례초등학교가 인근에 있어 어린 자녀가 있는 가정에 적합한 입지입니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 특히 과밀억제권역으로 지정되어 있어 법인 설립 또는 부동산 취득 시 취득세 중과 등의 세제상 불이익이 있을 수 있습니다. 제2종 일반주거지역(7층 이하)은 향후 도시계획 변경 시 최고 25층까지 건축이 가능하도록 완화될 가능성이 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 임대 관계 미확인: 현재 임대차 현황을 알 수 없어, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

2. 과밀억제권역 지정: 법인 명의로 취득 시 취득세 중과 대상이 될 수 있으며, 향후 사업 확장이나 이전 시 세제 혜택 제한이 있을 수 있습니다.

3. 7층 이하 층수 제한: 제2종 일반주거지역 7층 이하 규제는 향후 완화 가능성이 있으나, 현 시점에서는 최고 층수 제한이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울숭례초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 보통 수준이며, 교육 환경이 양호하다는 장점이 있습니다. 다만, 경매 물건 특성상 임대 관계 확인 및 명도 절차가 필요하며, 과밀억제권역이라는 점은 법인 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.10. 투자 포인트

1. 안정적인 주거 환경: 서울숭례초등학교가 인접하여 어린 자녀를 둔 가정에 매력적인 입지입니다.

2. 향후 개발 가능성: 제2종 일반주거지역 7층 이하 규제가 완화됨에 따라, 향후 건물 신축 또는 증축 시 사업성이 개선될 여지가 있습니다.

3. 경매 통한 시세 차익: 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.11. 주변 시설 및 혐오 시설

본건 인근에는 서울숭례초등학교가 있으며, 병설유치원도 함께 위치하고 있습니다. 또한 GS25, CU 등 편의점 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활이 편리합니다. 현재 검색된 정보상 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매6계