나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11862 [1] 서울특별시 강북구 수유동 472-389 신성젠트리스 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11862 [1] 서울특별시 강북구 수유동 472-389 신성젠트리스 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매4계 2025타경11862 | 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 472-389 신성젠트리스 4층401호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 208,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경11862 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11862 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 472-389 신성젠트리스 4층 401호

용도: 다세대주택 (방 3, 거실, 욕실 2)

감정가: 260,000,000 원

토지면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

건물면적: 47.85㎡ (약 14.47평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

채무자: (정보 없음)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 우이신설경전철 "화계역" 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주거 환경 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통망이 우수합니다.

1.3. 권리분석

본건은 채권자 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

소유자는 박OO이며, 매각 대상 물건은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

공부상 현황과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

임대관계 미상: 현재 해당 물건에 대한 임대차 관계가 불분명합니다. 따라서 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 임차인 현황, 점유 관계 등을 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 상권분석

화계역 역세권에 위치하여 출퇴근 등 교통 편의성이 높으며, 유동인구 확보에도 유리한 입지입니다.

건물 1층 또는 주변에 근린생활시설이 자리 잡고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호로서, 2014년 9월 12일 사용 승인되었습니다.

내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있어, 3인 이상 가구의 실거주에 적합한 구조입니다.

위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

명도 리스크: 임대차 관계가 불분명한 점이 가장 큰 리스크입니다. 기존 임차인이 있을 경우, 이사비용 협상 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 본건 토지는 도시지역 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)로 지정되어 있어, 향후 건물 신축 또는 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

군사 시설 보호 구역: 대공방어협조구역(77-257m)에 해당하여 군사 시설 보호법에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 부재 확인: 주변 시설 검색 결과, 물건지 인근에서 주거 환경에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설 (예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 이는 일반적인 검색 결과이며, 직접 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 건물 역시 비교적 최근에 건축되어 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익을 기대하는 투자자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 불분명하여 명도 과정에서의 리스크를 철저히 관리해야 하며, 토지이용계획상의 제한 사항을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 합니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 프리미엄: 화계역 도보 이용 가능한 입지로, 출퇴근이 용이하며 임대 수요가 풍부합니다.

실거주 적합성: 방 3개, 거실, 욕실 2개의 구성으로 가족 단위 실거주에 적합합니다.

안정적인 임대 수익: 소형 주택으로서 월세 임대 수익을 기대할 수 있으며, 공실 위험이 비교적 낮을 것으로 판단됩니다.

권리 분석 필수: 명도 리스크를 최소화하기 위해 매각 기일 전 철저한 임대차 조사 및 권리 분석이 최우선적으로 이루어져야 합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계