나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11845 [1] 서울특별시 강북구 수유동 486-729 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.02.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 ""혜화여고교"" 남서측 인근에 위치함.
부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이
혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 마을버스정류장 및 우이신설경전철 ""삼양역"" 까지 도보로 각각 약2~3분 및
약13~14분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층건내 제4층 제402호로서,
외벽은 드라이비트 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

현관1·방3·주방1·거실1·욕실겸화장실1·발코니2 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형으로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시
설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

서울북부지방법원 2025타경11845 (1)

서울특별시 강북구 수유동 486-729 4층402호

건물명: (해당 정보 없음)

용도: 다세대주택

총층수: 4층 중 4층

건축년도: 1999년 10월 (건축물대장상 사용승인일 기준)

감정가: 195,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 건물 및 토지 면적

* 토지면적: 24.50㎡ (약 7.41 평)

* 토지 지분: 24.5㎡ (약 7.41 평)

* 건물면적: 59.70㎡ (약 18.06 평)

* 건물 지분: 59.7㎡ (약 18.06 평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "혜화여고" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

신축 빌라보다는 준신축 및 노후빌라들이 혼재된 주거지역으로 보입니다.

* 교통상황:

마을버스 정류장이 도보 약 2~3분 거리에 위치하며, 우이신설경전철 "삼양역"까지는 도보 약 13~14분이 소요됩니다.

대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

제1종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(77-257m), 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 고도지구 및 정비구역 지정은 향후 건물 증축이나 개발에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리:

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류(갑5)입니다.

* 주요 권리 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (권리자: 이다빈)

보증금: 194,500,000원

전입일자: 2021년 11월 8일

확정일자: 2021년 10월 19일

배당신고일자: 2023년 9월 22일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 (특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 기재되어 있으나, 상세 임차인 현황 및 권리분석 결과 '대항력 없음'으로 확인되었습니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 해당 내용의 불일치는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.)

* 강제경매개시결정:

채권자: 주택도시보증공사

채권액: 194,500,000원

개시결정일: 2025년 2월 13일

* 기타 권리:

등기부상 다수의 가압류 및 압류가 존재하나, 모두 말소기준권리 이후에 등기되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

"매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 등기부 요약상 해당 권리는 확인되지 않습니다. (확인 필요)

* 총 채권액:

등기부채권 총액은 244,506,711원입니다.

1.4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 혜화여고 인근으로 교육기관이 위치하고 있습니다. 대형 상권과는 거리가 있으나, 지역 내 소비를 위한 상권은 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

* 이용상태 (내부):

현관 1개, 방 3개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 발코니 2개로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

* 설비내역:

상하수도, 위생설비가 갖추어져 있으며, 개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다. 급배수 및 난방 상태는 보통입니다.

* 주변 시설:

북한산국립공원 및 수유일공원이 인접해 있습니다.

혜화여고, 수유중학교, 화계중학교, 수유초등학교, 유현초등학교 등 다수의 교육시설이 주변에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련:

'대항력 없음'으로 권리분석 되었으나, 보증금 194,500,000원이 매우 큰 금액이며, 배당 순위 및 배당 여부를 철저히 확인해야 합니다. 만일 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. 또한, 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구와 '대항력있는임차인'이라는 상반된 표기가 있어 추가적인 조사가 필요합니다.

* 건축물 노후도 및 재개발:

건축물 준공 연도가 1999년~2001년으로, 20년 이상 노후된 건물이 많으며, 본건 역시 이에 해당합니다. 주변 지역(수유동 486번지 일대)은 재개발 사업 추진 움직임이 있으나, 과거 고도지구 제한 등으로 사업성이 낮아 여러 차례 공모에서 탈락한 이력이 있습니다. 최근 고도지구 규제 완화 논의가 있으나, 재개발 추진 여부 및 완료 시점은 불확실합니다.

* 토지이용계획:

고도지구, 정비구역 등 다양한 도시계획 규제를 받고 있어 향후 건축 행위 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설:

주변 지역을 조사한 결과, 직접적으로 명시된 혐오시설(쓰레기 매립지, 소각장, 유흥가 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, "대공방어협조구역"으로 군사 시설과의 인접 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동의 다세대주택으로, 감정가는 195,000,000원입니다. '대항력 없는' 임차인이 존재하나, 보증금 액수가 크고 관련 정보에 일부 혼선이 있어 인수 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 지역은 재개발 가능성이 있으나, 고도지구 등 도시계획 규제로 인한 사업성 문제는 해결해야 할 과제입니다. 교통 및 생활 편의시설은 보통 수준이며, 북한산과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있다는 장점이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울시 내 강북구 위치로, 상대적으로 저렴한 가격에 내 집 마련 또는 투자 기회를 얻을 수 있습니다.

* '대항력 없는' 임차인으로 인해 인수되는 임대차 관계 부담이 적습니다. (단, 보증금 회수 절차 확인 필수)

* 주변 지역의 재개발 가능성 및 고도지구 규제 완화 시 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례와 감정평가액을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 3.2~3.3백만원/㎡ 수준으로 판단됩니다.

건물면적 59.70㎡ 기준으로, 시세는 약 195,000,000원 ~ 200,000,000원 내외로 예상됩니다.

따라서, 본 경매 물건의 예상 입찰가는 임차인 보증금 및 권리 분석 내용을 감안하여 198,000,000원 을 고려해볼 수 있습니다.

다만, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 배당표 추정 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.