나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경303 [1] 서울특별시 노원구 월계동 534-22 더하우스인 4층403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경303 [1] 서울특별시 노원구 월계동 534-22 더하우스인 4층403호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매4계 2025타경303 | 소재지: 서울특별시 노원구 월계로44나길 49, 4층403호 (월계동,더하우스인) | 감정가: 294,000,000원 | 최저가: 188,160,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경303 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경303 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 월계동 534-22 더하우스인 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 294,000,000원

토지면적: 24.16㎡ (약 7.31평)

토지 지분율: 2415.7

건물면적: 28.79㎡ (약 8.71평)

건물 지분율: 2879

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2018.05.15

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 노원구 월계동에 소재하며, '광운인공지능고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역으로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 소유자이자 채무자인 정OO 씨의 채무 불이행으로 인해 경매가 진행되었습니다. 채권자는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다. 등기부상 특별히 인수할 권리는 없어 보이나, 세부적인 권리관계는 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 월계동 일대는 주거 밀집 지역으로, 주변에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 학교(광운인공지능고등학교) 및 상업 시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 노원구 월계동 534번지 일대에는 모아주택 및 모아타운 개발 계획이 수립되어 있어, 향후 지역 환경 개선 및 발전에 대한 기대감을 가질 수 있습니다. 주변에 특별히 언급되거나 검색되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

주요 인근 시설로는 광운인공지능고등학교가 있으며, 기본적인 주거 편의시설과 상업시설 이용이 가능한 지역입니다. 교통 환경은 차량 접근성이 양호하고 버스 정류장이 인접해 있어 보통 수준으로 평가됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 위반건축물 표기 및 층수 상이 문제입니다.

1. 위반건축물: 2019년 9월 23일 자로 403호에 대해 21㎡ 무허가 증축이 위반건축물로 표기되었습니다. 향후 시정명령 및 이행강제금이 부과될 수 있으므로, 관련 내용을 개별적으로 반드시 확인해야 합니다.

2. 층수 상이: 공부상 4층으로 등재되어 있으나, 현황상 남동측 도로 기준 5층에 소재하는 것으로 관찰됩니다. 이는 건축물 대장과의 불일치로, 향후 건물 이용 및 관리에 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

3. 내부 조사 미비: 현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 내부 조사를 하지 못했습니다. 따라서 실제 내부 구획, 이용 상태 및 위반 건축물의 정확한 범위 등은 외부 관찰 및 평가 전례를 토대로 작성되었으며, 현황과 상이할 수 있으므로 반드시 재확인이 필요합니다.

4. 임대관계: 임대차 관계는 미상으로, 명도에 대한 변수가 존재할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 광운인공지능고등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 위반건축물 등재 및 공부상 층수와 현황의 차이라는 중대한 하자 사항을 안고 있습니다. 이러한 문제점들은 향후 추가적인 비용 발생 및 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다. 해당 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 감수할 수 있는 투자자에게는 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 지역 개발 잠재력: 월계동 534번지 일대 모아타운 관리계획 수립 등 지역 정비 및 개발 계획은 장기적인 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

2. 가격 메리트: 위반건축물, 층수 불일치 등 하자를 고려하여 감정가가 책정되었을 가능성이 높습니다. 이러한 리스크를 해결할 수 있는 투자자에게는 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

3. 주거 편의성: 학교, 근린생활시설 등 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매4계