나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11917 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 657 도봉한양수자인 상가동 1층109호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.03.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 ""서울북부지방검찰청""남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 공동주택, 관공서, 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬라브지붕 15층 건 내 1층 109호로서,

외벽 : 석재붙임,몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 하이샤시창호 등 입니다.

이용상태

공부상 용도는 판매시설(상점)입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택(아파트) 및 판매시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측, 북측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(15층이하) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11917 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 657 도봉한양수자인 상가동 1층 109호 (신주소: 서울특별시 도봉구 마들로 724, 1층 109호)

* 건물 용도: 판매시설(상점) / 건물 전체: 공동주택, 판매시설 혼합

* 감정가: 122,000,000원

* 토지 면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

* 토지 지분: 4.57㎡ (약 1.38평)

* 건물 면적: 14.52㎡ (약 4.39평)

* 건물 지분: 14.52㎡ (약 4.39평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOOO (북서울농업협동조합)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 "서울북부지방검찰청" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 인근에 아파트, 공동주택, 관공서(서울북부지방검찰청), 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 업무 복합 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 가장 가까운 지하철역은 1호선 도봉역 또는 도봉산역이며 도보로 다소 거리가 있습니다.

* 도로: 본건 동측, 서측, 남측, 북측으로 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 4월 28일 접수된 북서울농업협동조합 근저당권 (을3)입니다.

* 인수되는 권리: 상기 말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존 (갑1, 2011-01-24) → 고호태

* 소유권이전 (갑2, 2020-04-28, 매매 금105,000,000원) → 김혜순

* 근저당권 (을3, 2020-04-28, 금60,000,000원) → 북서울농업협동조합 (말소기준권리)

* 근저당권 (을4, 2020-04-28, 금19,200,000원) → 북서울농업협동조합 (말소 예정)

* 가압류 (갑3, 2024-10-21, 금20,415,865원) → 서울신용보증재단 (말소 예정)

* 임의경매 (갑4, 2025-02-17, 60,024,900원) → 북서울농업협동조합 (현재 경매 신청 채권자)

* 등기부채권 총액: 99,615,865원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 280,000원

* 전입일자: 2025-02-07

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울북부지방검찰청 및 인근 대규모 아파트 단지의 배후 수요를 가진 복합 상권입니다.

* 유동인구: 검찰청 직원, 인근 거주민, 유동인구 등을 주요 타겟으로 할 수 있습니다.

* 주변 시설: 서울북부지방검찰청, 도봉한양수자인 아파트 단지 등 상업 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거/상업 복합 지역: 아파트 단지 내 상가로, 주거 편의시설과 상업시설이 공존합니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지 및 근린생활시설 내 편의점, 마트 등 이용 가능합니다.

* 교육시설: 본건은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 보호에 관한 법률 상 관련 규정 확인이 필요합니다.

* 주변 환경: 서울북부지방검찰청이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적리스크

* 소형 면적: 전용 면적이 14.52㎡(약 4.39평)으로 매우 작아 활용 가능한 업종이 제한적일 수 있습니다.

* 건물 용도: 해당 호실은 공부상 판매시설(상점)이나, 건물의 주요 용도는 공동주택(아파트)입니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류, 소로3류 등으로 용도지역이 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 법적 제한이 존재합니다.

* 미확인 관리비 및 공과금: 경매 진행 과정에서 미납된 관리비 및 공과금이 발생할 수 있으며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 장례 시설 등)은 일반적인 지도 검색으로는 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 좋습니다.

* 임대차 관련: 현재 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 서울북부지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건으로, 서울 도봉구 도봉동의 검찰청 인근 상가입니다. 감정가는 122,000,000원이며, 토지/건물 일괄매각 대상입니다. 전용 면적이 4.57㎡(약 1.38평)의 토지와 14.52㎡(약 4.39평)의 건물로 구성된 소형 상가입니다. 현재 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다. 인근 검찰청 및 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 임대 수익을 기대해볼 수 있으나, 소형 면적이라는 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 낮은 진입 장벽: 소형 면적 상가로, 비교적 적은 투자금으로 상가 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* 안정적 배후 수요: 서울북부지방검찰청 및 인근 아파트 단지의 고정적인 수요가 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 투자가 가능합니다.

* 일괄매각: 토지 지분을 확보할 수 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

감정가 122,000,000원을 기준으로, 해당 물건의 면적, 위치, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 적정 수준으로 판단되며, 시장 상황과 경쟁 물건의 입찰 동향을 면밀히 분석하여 본인의 투자 목표와 수익률에 부합하는 가격으로 입찰하는 것이 바람직합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.