나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11791 [1] 서울특별시 도봉구 창동 825 북한산아이파크 525동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2025.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 ""서울가인초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
대단위 아파트단지, 학교, 소규모의 근린생활시설 등이 소재하는 후면주택 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하며 근거리에 지하철
1, 4호선의 ""창동역""이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 24층 건물 내의 11층 1102호로서,
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로서 방4, 욕실겸화장실2, 거실, 주방겸식당, 드레스실, 발코니, 현관 등으로
이용 중임.

설비내역

개별난방구조, 상하수도 급배수시설, 기본적인 위생시설, 승강시설, 옥내소화전, 주차시설
등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 외부도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 준주거지역
도로(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)
<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(최종확인은 관할교육청에
반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 이용상태 및 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문, 시건장치 등으로
인해 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 집합건축물
대장상 현황도면, 외부관찰 및 탐문 등에 의해 작성되어 실제 이용상태는 내부
구조도와 상이할 수 있는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11791 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 825 북한산아이파크 525동 11층 1102호

용도: 아파트

감정가: 1,090,000,000원 (10억 9천만원)

토지면적: 46.75㎡ (약 14.14평)

건물면적: 119.17㎡ (약 36.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 "서울가인초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 대단위 아파트 단지가 형성되어 있으며, 학교 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주택지대입니다.

교통 환경으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 4호선의 주요 역인 창동역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 정보는 다음과 같습니다.

* 단지명: 창동북한산아이파크

* 총 세대수: 2061세대

* 총 동수: 25동

* 사용승인일: 2004년 7월 30일

* 최고층수: 24층 (본 물건 해당 동 최고층)

* 주차대수: 총 3,210대 (자주식 222대, 기계식 2,988대)

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 9월 13일 접수된 신한은행의 근저당권(을12)이며, 해당 권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

이후 접수된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 인해 소멸됩니다.

물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 25일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담이 있는 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 창동 지역은 도봉구의 중심 지역 중 하나로, 대단위 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 갖춘 주거 상권을 형성하고 있습니다.

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 창동역 주변의 상업 및 문화 시설 접근성이 우수합니다.

지하철 1, 4호선 창동역을 중심으로 교통망이 잘 갖춰져 있어, 역세권 아파트로서의 가치를 지니고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울가인초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 1, 4호선 창동역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 인근 상가 및 창동역 주변의 다양한 상업시설, 병원, 금융기관 등을 이용할 수 있습니다.

* 주거환경: 대단지 아파트로 단지 내 관리 시스템이 운영되고 있으며, 어린이 놀이터, 경로당 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

감정평가서상 특이사항으로, 본건의 이용 상태 및 내부 구조도 확인이 이해관계인 부재, 폐문, 시건장치 등으로 인해 정확하게 이루어지지 못했습니다. 따라서 실제 내부 구조 및 이용 상태는 외부 관찰, 탐문, 집합건축물대장 현황도면 등을 통해 파악되었으며, 입찰 전 반드시 현장 재확인을 통해 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준공업지역, 준주거지역 등으로 복합적으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 철도보호지구 등 다양한 법적 제한이 존재합니다. 이러한 제한 사항들은 향후 건물 이용 및 재건축 시 영향을 줄 수 있으므로, 관련 법규 및 도시계획과의 사전 협의가 필요할 수 있습니다.

제공된 정보 내에서 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 북부 지역의 대단지 아파트로서, 우수한 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 안정적인 주거 가치를 제공합니다.

권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적고, 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익 및 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 내부 상태 미확인 등은 반드시 현장 조사를 통해 확인해야 하며, 잠재적 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 창동역 역세권: 지하철 1, 4호선 이용이 편리하며, 향후 창동 신경제 중심지 개발 계획 등 지역 발전 잠재력이 높습니다.

* 안정적인 주거 수요: 대단지 아파트로 기본적인 생활 인프라와 학군이 잘 갖춰져 있어 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리관계에 따른 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 시세 상승: 최근 거래 사례를 볼 때, 향후 부동산 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,090,000,000원 (10억 9천만원)

최근 실거래가 정보 (2026년 6~7월 기준):

* 101.9176㎡ (약 30.8평), 19층: 1,026,000,000원 (10억 2,600만원)

* 84.4516㎡ (약 25.5평), 10층: 965,000,000원 (9억 6,500만원)

* 84.4516㎡ (약 25.5평), 2층: 920,000,000원 (9억 2,000만원)

본 물건의 건물면적은 119.17㎡ (약 36.05평)으로, 이는 최근 거래된 101.9176㎡ (약 30.8평)보다 면적이 넓습니다. 또한, 해당 거래는 19층이었으나 본 물건은 11층입니다.

면적과 층수를 감안하고, 감정가 10억 9천만원 및 최근 최고 실거래가 10억 2천 6백만원을 고려할 때, 본 물건의 입찰가는 10억 3천만원 ~ 10억 7천만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 이는 잠재적인 시세 차익 및 투자 수익률을 고려한 보수적인 추정치입니다.

인수 보증금: 0원 (해당 없음)

예상 입찰가 범위: 1,030,000,000원 ~ 1,070,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.