나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12112 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 524-3 채움빌 3층 301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12112 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 524-3 채움빌 3층 301호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경12112
• 주소: 서울특별시 도봉구 해등로 349 채움빌, 3층 301호
• 용도: 도시형생활주택

서울북부지방법원 경매3계 2025타경12112 | 소재지: 서울특별시 도봉구 해등로 349 채움빌, 3층 301호 | 감정가: 207,000,000원 | 최저가: 165,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울북부지방법원 2025타경12112 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12112 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 524-3 채움빌 3층 301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 207,000,000원

토지 면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

토지 지분: 20.03㎡ (약 6.06평)

건물 면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

건물 지분: 28.58㎡ (약 8.65평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

* 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 백운초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다양한 주거용, 주상용, 상업용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 북측으로 해등로에 접해 있어 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에는 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 내 3층 301호입니다. 평지붕이며, 외벽은 외장 벽돌 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

* 이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 설비, 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 정보

토지는 대체로 사다리형의 형상이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 포장된 해등로에 접해 있어 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간:2024.9.10~2029.9.9, 지목 도로에 한정)에 해당됩니다. 최근 쌍문동 일대 모아타운 관리계획(안)이 서울시 통합심의를 통과하면서, 북한산 고도지구 규제 완화 적용 첫 사례로 최고 45m까지 높이 규제가 완화될 수 있는 지역으로 개발 가능성이 높아졌습니다.

* 공부와의 차이

등기부등본 등 공부와의 차이는 없습니다.

* 기타 참고사항

임대 관계는 파악되지 않았습니다. 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부 확인이 어려워 집합건축물대장, 외부 관찰, 표준 사양 및 탐문 조사에 근거하여 평가되었으므로, 실제와 다를 수 있습니다. 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되고 있습니다. 강제 경매의 경우, 채무자의 재산을 압류하여 경매를 진행하는 것이므로, 경매 개시 결정 등기 전에 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 선수위 전세권, 임차권 등)가 존재하는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. 상세한 권리분석은 관련 서류 확인이 필요합니다.

* 상권 분석

본건이 위치한 쌍문동은 도봉구의 중심부에 가까워 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 백운초등학교, 각종 근린생활시설, 상업 시설이 인접해 있어 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 또한, 인근 지역에서 모아타운 사업이 추진되며 개발이 진행되고 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 생활 정보

백운초등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. 또한, 북측으로 접한 해등로를 통해 차량 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다. 주변에 공원 및 공공시설이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 잠재적 리스크

1. 현장 조사 제약 : 감정평가 시 현장 방문이 어려워 내부 상태, 이용 현황, 마감재, 설비 등에 대한 정확한 확인이 이루어지지 못했습니다. 경매 참여 전에 반드시 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

2. 토지이용계획 및 제한 : 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 규제가 적용되고 있습니다. 향후 건축 또는 개발 시 해당 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

3. 소규모주택정비 관리지역 : 해당 지역이 소규모주택정비 관리지역으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 리모델링 사업 진행 시 관련 법규 및 절차를 준수해야 합니다.

* 종합 의견

본건은 서울 북부 지역의 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 곳에 위치한 다세대주택입니다. 감정가는 207,000,000원으로, 현재 시점에서 시장 가치 및 경매 물건의 특성을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 폐문부재로 인한 내부 확인의 어려움과 다양한 도시계획 규제가 잠재적 리스크로 존재하나, 인근 지역의 모아타운 개발 계획 등은 향후 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

* 투자 포인트

1. 실거주 적합성 : 편리한 교통 및 생활 인프라, 교육 환경을 갖추고 있어 실수요자의 실거주 목적에 적합합니다.

2. 개발 가능성 : 쌍문동 일대 모아타운 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 및 향후 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

3. 강제 경매 : 강제 경매 물건으로, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다 (정확한 권리분석 필요).

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계