나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12296 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-80 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2025.04.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ""정의여자중학교"" 남측 인근에 위치하고 있으며,

주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 ""쌍문역"" 등이 소재

하고 있음.

형태 및 이용상태

완경사 지대 내 자체지반 조성된 세장형 토지로서 공부상 단독주택(다중주택) 및 근린생활

시설 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약6미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관

리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환

경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-11-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협

조구역(위탁고도:77-~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반건축물대장상 2022.09.15자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

3층 건물로서,

외 벽 : 외장석재 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

공부상 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물(ㄱ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12296 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 137-80

용도: 다가구주택 (단독주택, 근린생활시설 포함)

감정가: 1,661,881,800원

토지면적: 176.50㎡ (약 53.39평)

건물면적: 357.44㎡ (약 108.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동작신용협동조합 (추정)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 정의여자중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 4호선 쌍문역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.토지 및 건물 현황

본 물건은 완경사 지대 내 자체 지반 조성된 세장형 토지 위에 자체 지반 조성된 건물로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 3층 건물로, 2022년 9월 15일 사용승인을 득하였습니다. 공부상 용도는 단독주택(다중주택) 및 근린생활시설이며, 기본 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 제시외 건물(ㄱ)이 소재합니다.

1.2. 4.인접 도로상태

건물 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만)

* 가축사육제한구역

* 교육환경보호구역 (상대보호구역)

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

* 토지 등기부상 말소기준권리인 동작신용협동조합의 근저당권(2021년 07월 16일, 768,000,000원 및 2022년 03월 07일, 408,000,000원)을 포함하여 모든 권리(압류, 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리인 동작신용협동조합의 근저당권(2022년 09월 30일, 768,000,000원 및 2022년 09월 30일, 408,000,000원)을 포함하여 모든 권리(임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 1,176,000,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이나, 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: U (본명: ULZIISAIKHANSOLONGO)

보증금: 20,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023-07-11

배당신고일자: 2025-05-08

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2025-03-11

확정일자: 2025-04-22

배당신고일자: 2025-06-02

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2024-01-23

확정일자: 2025-04-21

배당신고일자: 2025-04-22

대항력: 없음

* 임차인: 배

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-09-18

확정일자: 2023-07-27

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

* 임차인: 오

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-02

확정일자: 2023-07-27

배당신고일자: 2025-04-24

대항력: 없음

* 임차인: 이 (본명: 이두리)

보증금: 50,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023-11-30

확정일자: 2023-11-10

배당신고일자: 2025-06-10

대항력: 없음

* 임차인: 이 (본명: 이선민)

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-02-24

확정일자: 2023-01-26

배당신고일자: 2025-04-24

대항력: 없음

* 임차인: 이 (본명: 이은정)

보증금: 50,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2024-10-02

확정일자: 2024-10-04

배당신고일자: 2025-04-24

대항력: 없음

* 임차인: 장

보증금: 50,000,000원

차임: 220,000원

전입일자: 2023-07-18

확정일자: 2023-07-18

배당신고일자: 2025-05-07

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 10,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2025-02-12

확정일자: 2025-02-12

배당신고일자: 2025-05-01

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 현재 등기부상으로 확인되는 지상권은 없으나, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본 물건이 위치한 쌍문동 지역은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 주변에 상업시설이 잘 갖추어져 있습니다. 지하철 쌍문역 인근으로 형성된 상업 지구를 통해 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.4. 2.상권 활성화 및 잠재력

본 물건은 쌍문역 역세권 인근에 위치하며, 도봉구 지역은 비교적 저렴한 투자금으로 다가구주택 임대 사업이 가능한 지역 중 하나입니다. 다만, 실제 임대수익률은 지역별, 건물별 편차가 크므로 상세한 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육환경

본 물건 인근에 정의여자중학교가 소재하고 있으며, 해당 학교는 전국 상위 10% 수준의 학군 등급을 나타내고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다. 또한, 정의여자고등학교, 선덕중학교, 선덕고등학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있습니다.

1.5. 2.교통 인프라

지하철 4호선 쌍문역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 도심 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 3.주변 편의시설

정의여자중학교와 쌍문역을 중심으로 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 매각물건에 제시외 건물(ㄱ)이 포함되어 있습니다. 이는 낙찰 후 별도 처리 또는 철거 등의 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 현황: 2022년 9월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이지만, 다중주택 및 근린생활시설 혼합 용도이므로 임대 관리에 신경 써야 합니다.

* 교육환경보호구역: 본 물건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 해당 구역 내에서의 건축 행위 및 시설 설치에 제한이 있을 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 최근 도봉구 쌍문동 지역의 토지 가격이 전년 대비 큰 폭으로 하락한 통계가 있으며, 부동산 시장 변동성에 유의해야 합니다.

* 향후 개발 가능성: 쌍문동 137번지 일대에 지역주택조합 사업이 추진되었던 이력이 있으나, 현재는 공사가 중단된 상태로 확인됩니다. 이는 향후 주변 개발에 대한 불확실성을 내포할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동의 역세권에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 다가구주택 및 근린생활시설 건물입니다. 교통, 교육, 편의시설 등 입지 조건이 양호하며, 권리관계 또한 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 제시외 건물 포함, 교육환경보호구역 지정, 일부 지역의 부동산 시장 변동성, 과거 지역주택조합 사업 중단 이력 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인 전원이 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 실제 명도 진행 시에는 변수가 발생할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 쌍문역 역세권 입지: 대중교통 이용이 편리하고 생활 인프라 접근성이 좋습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 설비와 구조를 갖추고 있습니다.

* 양호한 학군: 정의여자중학교 등 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 권리 인수 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 권리 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,661,881,800원입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없으며, 최근 실거래가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 다만, 정확한 예상 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 이루어져야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 투자를 고려할 경우, 감정가 대비 낙찰률, 향후 임대 수익률, 명도 가능성, 시장 동향 등을 종합적으로 분석하여 보수적인 접근이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.