나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12247 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 4층 410호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""동대문구선거관리위원회"" 북서측 인근에 위치함.
부근은 상업용건물 및 주상용건물·근린생활시설·공동주택·단독주택·금융기관·교육기관
·공원 등이 혼재되어 형성된 촬영소사거리주변 오피스텔로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장까지 도보로 약2~3분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건내 제4층 제410호로서,
외벽은 치장석붙임 마감 등,
내벽은 벽지·타일붙임 마감,
창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

오피스텔1(원룸형(일부 중2층구조): 현관1·방겸주방1·욕실겸화장실1) 등으로 이용중인
것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·소화전설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임.
개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형으로서, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:
제3종일반주거지역, 대로3류(폭25m~30m)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경 위생정화구역에 대한 최종확인은 관할
교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m
(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
건축선(세부사항 건축과 문의)

기호2:
제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(학교환경 위생정화구역에 대한 최종확인은 관할 교육청에 확인이 필요한 사항임)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군
사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장등본상 용도가 ""업무시설(오피스텔)""로 등재되어 있으나 현황은
""주거용""으로 이용중인 것으로 탐문됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 146-18 동일타워 4층 410호

건물명: 동일타워

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 4층 410호

사용승인일: 2021년 05월 27일 (건축물대장상)

1.2. 면적 및 가격 정보

감정가: 235,000,000원 (2억 3천 5백만원)

토지 면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

건물 면적: 18.38㎡ (약 5.56평)

1.3. 경매 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12247 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "동대문구선거관리위원회" 북서측 인근에 위치합니다.

부근은 상업용건물, 주상용건물, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 금융기관, 교육기관, 공원 등이 혼재된 촬영소사거리 주변 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 편의성

대중교통 수단인 버스정류장까지 도보로 약 2~3분 소요되어 교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조이며, 9층 건물 내 4층 410호입니다.

외벽은 치장석붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일붙임 마감, 창호는 하이샷시 마감으로 현 상태는 보통입니다.

상하수도, 소화전, 승강기 설비 등이 되어 있으며, 급배수상태는 보통입니다.

개별 도시가스 보일러에 의한 난방 설비가 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 개발 계획

토지는 2필지로 일단의 부정형으로서 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

차량 출입 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역이며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 도로에 접해 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 서울북부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경12247) 등기부(갑6)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (임차인 분석 포함)

을구 3번 주택임차권 (접수일자 2024-08-12)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

해당 임차인은 김가령 씨로, 보증금 235,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2022년 7월 29일, 확정일자는 2022년 6월 20일입니다.

임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 보증금 235,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성에 대해 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 등기부 현황 요약

소유권이전(신탁말소), 소유권이전(공유자지분), 소유권이전(매매), 주택임차권, 강제경매 등 다양한 권리관계가 존재합니다.

등기부채권 총액은 235,000,000원입니다.

4. 상권 분석

4.1. 상업 시설 및 근린 생활 시설

본건이 위치한 촬영소사거리 주변은 오피스텔, 상가, 주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

다양한 근린생활시설(음식점, 편의점, 카페 등)과 소매점들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의는 충분히 누릴 수 있습니다.

4.2. 주변 시설 (금융, 교육, 공공)

주변에 금융기관(은행) 및 교육기관(학교)이 분포하고 있습니다.

공공시설 및 공원 등도 일정 거리 내에 위치하고 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 편입니다.

4.3. 잠재적 혐오 시설 검토 (시뮬레이션)

주변 지역은 주로 상업 및 주거용 건물로 이루어져 있으며, 지도상에서 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않습니다.

다만, 지역 특성상 유흥업소나 유해시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주거 편의 시설

본건은 오피스텔로서, 주변 상업시설을 통해 생필품 구매, 외식, 금융 업무 등 일상생활에 필요한 다양한 편의 시설을 이용하기 용이합니다.

5.2. 교육 환경

인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다.

다만, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률 적용을 받으므로, 해당 구역 지정 범위 및 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 의료 시설 접근성

대형 병원이나 종합병원은 다소 거리가 있을 수 있으나, 지역 내 의원 및 병의원 등은 접근 가능한 범위 내에 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 리스크

가장 큰 리스크는 보증금 235,000,000원을 인수해야 하는 대항력있는 임차인의 존재입니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있더라도, 임차권 등기가 인수 조건으로 되어 있어 배당이 부족할 경우 매수인이 보증금 잔액을 부담해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이는 예상 낙찰가 이상의 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 공부상 용도와 현황 이용 불일치

공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나 현황은 '주거용'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

이는 추후 용도 변경, 이행강제금 부과 등의 문제 발생 소지가 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

임대 관계가 미상으로, 임차인이 보증금 외에 추가적인 유치권 등을 주장할 가능성도 배제할 수 없습니다. (본건은 보증금만 기재되어 있으므로 해당 사항은 없을 것으로 보이나, 현장 확인 시 점검 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동의 촬영소사거리 인근에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최신 연식의 건물이며, 주변 상권 및 교통 편의성도 보통 수준입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 임차인이 보증금 235,000,000원을 인수 조건으로 보유하고 있다는 점입니다. 감정가와 임차인 보증금이 일치하는 상황에서, 배당 상황에 따라 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 위험이 존재합니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라 추후 행정적인 문제가 발생할 가능성도 있습니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

최신 연식의 오피스텔로 건물 상태 양호

촬영소사거리 인근의 도심 접근성 및 생활 편의성

적절한 시세 대비 경매 접근 가능성 (잠재적)

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(4층, 18.38㎡)가 22,000,000만원이며, 감정가는 235,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 인수 보증금 235,000,000원을 고려할 때, 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'을 기준으로 볼 때, 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 해소될 가능성을 전제로 하되, 혹시 모를 잔액 인수 위험에 대비하여 감정가를 상회하는 입찰은 지양해야 합니다. 또한, 공부상 용도와 현황의 불일치 등 리스크를 감안하면 시세보다 다소 낮게 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하고, 위에 명시된 인수 리스크를 감안했을 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 225,000,000원 수준에서 검토하는 것을 제안합니다. 이는 최근 최고가 거래액(22,000만원) 대비 소폭 상승이며, 감정가(23,500만원)보다는 낮은 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.