나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11814 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-141 라온채 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 쌍문초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통사정은 정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물내 2층 202호로
외벽:치장벽돌 쌓기 마감.
내부:벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호:샷시 마감.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스 난방설비, 승강기, 화재경보기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역(안)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역 <수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목 도로 한정))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 이해관계인 폐문부재중으로 내부구조도는 집합건축물대장상 건축현황도면에 의하여 작성하 였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11814 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-141, 라온채 2층202호

건물명: 라온채

준공년월: 2021년 1월 29일

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

총 층수: 5층 / 해당 층: 2층

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 32.97㎡ (약 9.97평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.91㎡ (약 13.28평)

건물제시외면적: 0.00㎡

감정가: 302,000,000원

1.3. 매각물건 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 분석

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 쌍문초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형의 토지로 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인접 도로(남서측 노폭 약 4미터 내외 포장도로)에 잘 접해 있습니다.

대중교통은 인근 버스 정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다.

외벽은 치장벽돌 쌓기 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등이며, 창호는 샷시 마감입니다.

기본적인 급배수 위생 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재경보기 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 속합니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지입니다. (단, 지목 도로 한정)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 10월 10일 접수된 김미현 외 1명의 가압류(채권금액 100,000,000원)입니다.

이후 접수된 주택임차권(정찬영, 291,000,000원), 강제경매(주택도시보증공사), 압류(국민건강보험공단) 등은 모두 말소 대상입니다.

총 등기부채권 금액은 391,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 분석

임차인: 주택도시보증공사(정찬영)

보증금: 291,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 2일, 확정일자: 2021년 5월 31일, 배당신고일자: 2023년 7월 21일

대항력: 없음 (HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 특이사항 존재)

주택도시보증공사는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

3.3. 인수되는 권리 유무

상기 권리분석 및 임차인 관련 확약서에 따라, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특징

본건이 위치한 쌍문동은 도봉구 내의 일반적인 주거 지역으로, 대규모 상업지구보다는 소규모 근린생활시설이 발달한 생활권 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 부동산 시세 분석

본건의 전용면적은 43.91㎡ (약 13.3평)입니다.

최근 인근 다세대주택 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 보하티빌17차 (2021년 준공, 28.76㎡): 25,400만원 (약 88.3만원/㎡)

* (669-3) (2014년 준공, 38.04㎡): 20,000만원 (약 52.6만원/㎡)

* 삼성시티 (2020년 준공, 59㎡): 41,500만원 (약 70.3만원/㎡)

본건은 2021년 준공으로 비교적 신축 건물이므로, 신축 또는 준신축 건물의 시세를 참고할 때, ㎡당 약 70만원 ~ 88만원 수준의 거래가 이루어지고 있습니다.

이를 본건 면적(43.91㎡)에 적용 시, 약 30,700만원 ~ 38,500만원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

감정가 30,200만원은 현재 시세 하단부에 해당하여, 적정 수준의 감정가로 판단됩니다.

4.3. 생활 편의 시설 및 교육 환경

주변에 쌍문초등학교가 인접해 있으며, 교육 환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다. (최종 확인 필요)

소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보 상, 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리관계 관련 특이사항

'HUG 인수조건 변경, 선순위임차권'이라는 특이사항은, 비록 현재는 대항력 없는 임차인으로 분석되고 인수되는 보증금이 없으나, 계약 조건이나 HUG의 권리 행사 방식에 대한 추가적인 법률적 검토가 요구될 수 있습니다. (다만, 확약서 내용으로 보아 큰 문제는 없을 것으로 보임)

5.2. 토지 이용 제한 사항

'토지거래계약에 관한 허가구역' 지정은 향후 매매 시 관련 절차를 확인해야 할 수 있습니다.

'소규모주택정비 관리지역' 지정은 향후 지역 정비 사업 추진 가능성을 시사하나, 현재로서는 구체적인 계획을 파악하기 어렵습니다.

5.3. 기타 유의사항

임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

내부 구조도는 집합건축물대장상 건축 현황 도면에 의거하여 작성되었으므로, 실제 내부 구조와 상이할 가능성이 있습니다.

6. 투자 포인트

6.1. 신축 건물 프리미엄

2021년 준공으로 건물 상태가 양호하고 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

6.2. 명확한 권리관계

낙찰 시 인수되는 임차보증금이 없어 재무 부담이 적고, 예상 수익률 계산이 명확합니다.

6.3. 주거지로서의 안정성

안정적인 주거 수요가 있는 서울 도봉구 내의 주거 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 도봉구 쌍문동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로, 감정가 3억 2백만원에 경매 진행 중입니다.

주요 장점으로는 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점과 건물 상태가 양호하다는 점을 들 수 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어, 경쟁 상황을 고려한 전략적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 'HUG 인수조건 변경' 등 특이사항에 대한 면밀한 확인은 필수적입니다.

8. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 43.91㎡(약 13.3평)입니다.

주변 유사 건물의 최근 매매 시세를 분석한 결과, ㎡당 약 70만원 ~ 88만원 수준으로, 본 건의 적정 시세는 약 30,700만원 ~ 38,500만원으로 추정됩니다.

감정가 30,200만원은 현재 시세의 하단부에 해당합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 대비 100% ~ 115% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

시세 범위를 고려하여, 33,000만원 ~ 35,000만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.