나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경549 [1] 서울특별시 도봉구 창동 825 북한산아이파크 520동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: FACAI감정 · 평가일 2025.03.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 '창동초등학교' 북측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(1ㆍ4호선 : 창동역)이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상24층 건물 내 제8층 제801호로서
(사용승인일 : 2004.07.30)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람.
(※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였음.)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의) , 준주거지역 , 도로(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경549 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 825 북한산아이파크 520동 8층801호

용도: 아파트

감정가: 949,000,000원

토지 면적: 33.14㎡ (약 10.02평)

건물 면적: 84.45㎡ (약 25.55평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주식회사 케이뱅크

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 '창동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 전형적인 주거 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1, 4호선 창동역이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 준주거지역에 속하며, 도로, 중로 2류, 중로 3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 교육환경 보호구역 (상대/절대 보호구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

주변 시설 (검색 결과 기반):

* 교육 시설: 창동초등학교가 도보 거리에 있으며, 다수의 중학교와 고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 지하철 1, 4호선 창동역을 중심으로 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 편리합니다.

* 녹지 공간: 중랑천 및 초안산 근린공원 등 접근 가능한 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오 시설: 본건 주변 반경 내에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소 기준 권리: 2020년 2월 21일 접수된 남서울신용협동조합 근저당권 (채권금액 168,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상의 모든 권리 (근저당, 주택임차권, 가압류, 압류 등)는 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 낙찰로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실질적 임차인: 이주영)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 1일

* 확정일자: 2022년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 보증금 인수 부담이 없습니다. (이 )

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 상권: 본건은 창동역 역세권의 배후 주거 단지에 위치하며, 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다. 창동역 주변의 상업 및 업무 시설 이용 또한 용이합니다.

개발 잠재력: 창동 신경제 중심지 조성 계획 등 서울 동북권의 주요 거점 지역으로서의 개발 잠재력을 보유하고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

아파트 단지 정보: 북한산아이파크 5차는 2004년 7월 30일에 사용 승인된 아파트로, 총 25개동, 2,061세대로 구성된 대규모 단지입니다.

세대 정보: 본건은 520동 8층 801호이며, 전용면적은 84.45㎡ (약 25.55평)입니다.

주차 시설: 단지 내 총 3,210대의 차량 주차가 가능하여 주차 공간이 넉넉한 편입니다.

부대 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 어린이놀이터 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

교통 및 편의: 지하철 1, 4호선 창동역 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행됩니다. 창동역 주변 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교육 환경: 창동초등학교를 비롯한 인근 중고등학교 접근성이 좋아 교육 환경 또한 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

아파트 노후화: 2004년 준공되어 20년이 경과함에 따라 향후 시설 유지보수 및 관리에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

건축물 공부와의 차이: 현장 조사 시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 구조나 상태가 공부와 다를 수 있습니다.

토지 이용 계획상 제한: 다수의 도시계획 관련 제한 사항 (예: 최고 높이 제한, 교육환경 보호구역 등)이 존재하여 향후 건축물 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

시장 변동성: 부동산 시장 금리 변동, 경기 침체 가능성 등 외부 경제 환경 변화에 따른 시세 변동 위험이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동의 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수할 권리 부담이 없다는 점 또한 큰 장점입니다. 다만, 20년이 경과한 아파트의 노후화 및 다수의 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 점은 시장의 수요를 방증하며, 향후 창동 지역 개발 호재와 함께 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

핵심 입지: 서울 동북권의 주요 교통 요충지인 창동역 역세권에 위치하여 뛰어난 직주근접성과 생활 편의성을 제공합니다.

개발 호재: 창동 신경제 중심지 조성 사업 등 대규모 개발 계획이 예정되어 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

안정적인 권리 관계: 모든 권리가 말소 예정으로 낙찰 후 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

시세 상승 여력: 감정가 대비 높은 최근 실거래가를 통해 해당 주택의 시장 경쟁력과 가치를 확인할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 949,000,000원

최근 실거래가 (84.45㎡ 기준): 2026년 6월 15일 985,000,000원, 2026년 6월 19일 1,000,000,000원

시장 분석: 최근 거래 사례를 볼 때, 본 건의 시세는 감정가를 상회하는 수준입니다.

예상 입찰가: 현재 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 1,010,000,000원 (십억 천만원)을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 프리미엄이 붙어있으나, 최근 거래가 범위 내에서 경쟁력 있는 수준이며, 향후 시세 상승분을 고려한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.