나이스옥션 법원경매 의정부 2024타경84239 [1] 경기도 의정부시 의정부동 438-19 재승파크빌 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2024.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 1호선 "의정부역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경
은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 등이 소재하고 있는
바, 제반 교통환경은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건 내 제5층 제503호로서,
외벽: 외장 석재 등 마감,
바닥: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호: 하이새시창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 "원룸형도시형생활주택"으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 원룸형도시형생활주택 및 오피
스텔 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 4m내외, 남동측으로 노폭 약 6m내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

의정부동 438-19, 438-38: 일반상업지역(일반상업지역), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 역사문
화환경보존지역(문화재(보호구역포함)으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조
례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

의정부동 438-20: 일반상업지역(일반상업지역), 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역포함)
으로부터300m이내(의정부2동성당))<경기도문화재보호조례>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

본건의 이용상태 및 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이
불가능하여 설비 및 이용상황은 인근표준적인 설비, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성 되었
으므로, 실제 이용상태 및 내부구조는 상이할 수 있는 바 업무 진행시 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 경기도 의정부시 의정부동 438-19번지 재승파크빌 5층 503호에 소재하는 도시형생활주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며, 2013년 10월에 준공되었습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 20.60㎡(약 6.23평)이며, 건물 면적은 45.11㎡(약 13.65평)입니다. 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

본건의 감정평가액은 200,000,000원입니다. 본 경매는 부동산강제경매로, 의정부지방법원 2024타경84239 (1) 사건에 해당합니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 1호선 의정부역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(의정부역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통환경은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 폭 8m 미만의 소로3류에 접합되어 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역(의정부2동성당으로부터 300m 이내) 및 과밀억제권역에 해당하여 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존(서영희), 소유권이전(이영애, 유병윤) 등기가 경료되었으며, 말소기준권리는 2024년 8월 7일 접수된 주식회사 국민행복기금의 강제경매 개시 결정 등기입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리, 기타 제한물권 등은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

본건의 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 따라서 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본건이 위치한 의정부동 일대는 의정부역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 용도의 건물들이 혼재하고 있습니다.

4.2. 상권 활성화 정도

의정부역이라는 교통 요충지에 위치하여 유동인구가 많으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있으며, 검색 결과에 따르면 신세계백화점 의정부점 등 대규모 상업시설 이용도 용이합니다.

5.2. 공공시설

대중교통 접근성이 우수하며, 의정부역을 통해 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가 당시 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능하였습니다. 따라서 실제 이용 상태 및 내부 구조는 외부 관찰 및 도면 등에 의해 작성된 내용과 상이할 수 있으며, 이는 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

6.2. 토지이용계획 제한

역사문화환경보존지역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변 혐오시설 가능성

의정부시에는 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치하고 있으며, 과거 이러한 시설의 이전 논의가 있었던 점을 고려할 때, 본건과 인근 지역에 대한 혐오시설의 구체적인 위치 및 영향권에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 1호선 의정부역 인근에 위치한 비교적 신축(2013년 준공)의 도시형생활주택으로, 소형 면적임에도 불구하고 역세권의 이점을 가지고 있습니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰 후 인수할 부담이 적은 편입니다. 다만, 내부 확인 불가 및 잠재적 혐오시설 존재 가능성 등의 리스크를 신중히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

1호선 의정부역과의 접근성이 좋아 임대 수요 확보가 용이할 것으로 예상됩니다.

8.2. 신축급 건물

2013년 준공으로 건물 노후도가 낮아 비교적 유지보수 부담이 적을 것으로 보입니다.

8.3. 소형 면적

45. 11㎡의 전용 면적은 1인 가구 또는 소규모 사업 용도로 활용하기에 적합하여 다양한 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 200,000,000원이며, 이는 건물 면적(13.65평) 기준으로 평당 약 14,652,000원에 해당합니다.

주변 유사한 오피스텔(의정부디베뉴스타, 2018년식, 약 9평 기준)의 시세가 평당 약 940만원에서 1100만원 수준으로 조사되었습니다. 이를 본 건의 면적(13.65평)에 단순 적용 시, 약 1억 2,830만원에서 1억 5,000만원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

본 건은 2013년식으로 비교 대상 오피스텔보다 신축이라는 장점이 있으나, 감정가가 조사된 시장 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 내부 확인 불가 및 잠재적 혐오시설 인근 가능성 등 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 160,000,000원에서 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권장합니다. 이는 감정가의 약 80% ~ 90% 수준으로, 시장 상황 및 물건의 실제 상태를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.