나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11935 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 274-35 동인타운 3층303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11935 [1] 서울특별시 중랑구 중화동 274-35 동인타운 3층303호 다세대주택 경매

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서울북부지방법원 경매3계 2025타경11935 | 소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 274-35 동인타운 3층303호 | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 299,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울북부지방법원 2025타경11935 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울특별시 북부지방법원 2025타경11935 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 중화동 274-35 동인타운 3층 303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 299,000,000원

토지면적: 17.65㎡ (약 5.34평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 강OO

채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 감정평가 요약

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치한 다세대주택으로, 중랑중학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 단독주택과 빌라 등이 혼재된 주택지대이며, 묵동초, 중랑중, 중화고 등 교육시설이 인접해 있습니다. 서측의 동일로 주변으로는 다양한 생활편의시설이 밀집해 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 중랑구 중화동에 위치하며, 주변 주거 환경으로는 단독주택, 빌라 등이 분포하고 있습니다. 교육 시설로는 묵동초등학교, 중랑중학교, 중화고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 교통 여건으로는 도보 약 10분 거리에 지하철 7호선 중화역이 있으며, 인근 동일로 및 봉화산로에 다수의 버스 노선이 운행 중입니다. 차량 이용 시 동일로, 봉화산로 등을 통해 서울 시내 및 외곽으로의 접근이 용이합니다. 생활편의시설로는 서측 동일로 대로변을 따라 대형마트, 병원, 은행, 각종 프랜차이즈 음식점 및 카페 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. 또한, 단지 인근에는 편의점, 소규모 상가 등이 있어 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스 이용이 편리합니다. 주변 지역은 대부분 주택가 및 학교 시설로 구성되어 있으며, 감정평가서 및 관련 지도 검색 결과, 본건으로부터 직접적인 영향을 받을 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 건물의 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택, 단지형다세대) 내 제3층 제303호입니다. 외벽은 석재붙임 마감이며, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다. 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중에 있습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 토지의 형상 및 이용상태

토지는 중화동 274-35 및 274-34 두 필지로 구성되어 있으며, 세장형의 완경사지입니다. 현재 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) 부지로 이용되고 있습니다. 인접 도로 상황으로는 남측 폭 약 6미터 도로와 동측 폭 약 3~4미터 도로에 접하고 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 이는 건축 및 개발에 있어 일부 제한사항이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.7. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 강OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 감정평가서상 '공부와의 차이'는 없으며, '기타참고사항(임대관례 및 기타)'에는 임대차 관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 강제경매의 경우, 매각으로 인해 기존의 등기된 권리(압류, 근저당 등)는 말소되는 것이 일반적이나, 인수되는 권리가 있는지 여부는 등기부등본을 통해 상세히 확인해야 합니다. 임대차 관계가 미상인 점은 입찰 전 현장 조사 또는 점유자 확인을 통해 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 상권분석

본건이 위치한 중화동 일대는 주거 지역으로서, 중랑중학교를 비롯한 교육 시설이 밀집해 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있습니다. 또한, 동일로 및 봉화산로 인근으로는 다양한 상업 시설(음식점, 카페, 병원, 편의점 등)이 분포하여 직장인 및 지역 주민들의 이용이 많습니다. 중화역을 중심으로 형성된 상권은 지하철 이용객과 지역 주민을 대상으로 한 근린상권의 성격이 강하며, 동일로 주변으로는 병원, 학원, 금융기관 등 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다. 중랑역 상권은 유동인구가 꾸준하며, 비교적 안정적인 임대료 수준을 유지하고 있습니다.

1.9. 생활정보

주거지로서의 편리성은 우수한 편입니다. 교통으로는 지하철 7호선 중화역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능합니다. 교육으로는 묵동초, 중랑중, 중화고 등 도보 통학 가능한 거리에 위치해 있습니다. 편의시설로는 동일로 및 봉화산로 주변의 상업 시설 이용이 편리하며, 주변 환경은 주택지대로 비교적 조용합니다.

1.10. 잠재적 리스크

1. 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 명도 저항이나 보증금 반환 문제가 발생할 수 있으므로 입찰 전 철저한 현장 조사가 필수적입니다.

2. 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 대공방어협조구역 등으로 인해 향후 건축이나 재개발 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 건물 노후도: 단지형 다세대주택은 보통 2010년 이후 준공된 비교적 신축 건물일 가능성이 높습니다. 다만, 건물 노후도에 따른 수리비 발생 가능성은 입찰 전 확인이 필요합니다.

4. 강제경매의 특성: 채무자의 재산 상황 및 채권자의 채권 확보 정도에 따라 경매 절차 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 중화동이라는 입지 조건과 다세대주택으로서의 실거주 및 투자 가치를 동시에 지닌 매물입니다. 지하철역과 다양한 편의시설, 교육 시설이 인접하여 생활 편의성이 뛰어나며, 교통망 또한 잘 갖추어져 있습니다. 그러나 임대차 관계의 불확실성과 토지이용계획 상의 일부 제한 사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 강제경매 절차로 진행되므로, 권리 분석 및 명도 계획을 철저히 수립하는 것이 중요합니다. 최근 서울 지역 다세대주택 경매 시장은 실수요자들의 관심이 꾸준하며, 입지가 좋은 소형 주택의 경우 경쟁률이 높은 편입니다.

1.12. 투자 포인트

1. 우수한 생활 인프라: 지하철역, 대형 도로변 상권, 다수의 교육 시설 인접으로 인한 높은 주거 만족도를 제공합니다.

2. 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 사용 및 개발에 대한 권리를 함께 확보할 수 있습니다.

3. 안정적인 임대 수요: 주택지대 내 위치하여 실수요자 및 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4. 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 감정가로 낙찰될 경우, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매3계