나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11927 [1] 서울특별시 성북구 돈암동 524 일신건영휴먼빌아파트 102동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 돈암동 소재 ""숭덕초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위
환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 북동측 인근에 우이신설선""정릉역""이 위치하고,
인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕위 아스팔트싱글지붕 17층 건물 내 14층 1403호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(방4, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 드레스실, 발코니, 현관 등)로 이용중입니다.

설비내역

급,배수설비 등 기본적인 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 인접 공도와 연계된 단지내 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

돈암동 524
제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 제한보호구역(후방지역:500m), 과밀억제권역, 중
점경관관리구역(2016-11-24)(주요산주변) 등 입니다.
<자세한 내역은 후첨 ""토지이용계획확인서"" 참조>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상입니다.
2) -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

1.1. 1.사건번호

서울북부지방법원 2025타경11927 (1)

1.1. 2.소재지

서울특별시 성북구 돈암동 524 일신건영휴먼빌아파트 102동 14층 1403호

1.1. 3.용도

아파트

1.1. 4.감정가

1,105,000,000원

1.1. 5.면적

토지면적: 57.72㎡ (약 19.1평)

토지 지분: 57.72㎡ (약 19.1평)

건물면적: 143.51㎡ (약 43.4평) - 분양면적 추정

건물 지분: 143.51㎡ (약 43.4평)

최근 매매 정보상 유사 면적(전용면적)은 약 117.16㎡ (약 35.4평) 수준입니다.

1.1. 6.매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 7.경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8.채권자

세OOOOOOOOO

1.1. 9.감정평가 요약

본건은 서울특별시 성북구 돈암동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역으로 제반 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 용이하고, 지하철 우이신설선 정릉역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 사정은 무난합니다. 건물은 철근콘크리트 경사지붕 구조의 17층 건물 중 14층에 위치하며, 방 4개, 욕실 2개 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 아파트 건부지로 이용 중이며, 인접 공도와 연계된 단지 내 포장도로가 개설되어 있습니다. 토지이용계획상 제1종 및 제3종 일반주거지역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건이 소재한 돈암동 지역은 주거 밀집 지역으로, 숭덕초등학교 남측 인근에 위치하며 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하고 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

북동측 인근에 지하철 우이신설선 정릉역이 위치해 있으며, 인근 도로변에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량의 진출입이 용이한 도로망을 갖추고 있어 자가용 이용에도 불편함이 없습니다.

2.3. 주변 시설

단지 인근으로 숭덕초등학교가 소재하며, 주변에 주거 시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

현재 등기부등본상 임차인으로 강윤순 씨가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 강

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-03-05

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 최순자 (2012-04-27 접수)

* 근저당: 세울건대부주식회사 (2024-11-05 접수, 1,000,000원)

* 소유권 이전 신탁: 주식회사무궁화 신탁 (2024-11-05 접수)

* 임의경매: 세울건대부 (2025-02-18 접수, 835,000,000원)

등기부채권 총액은 1,000,000원입니다. (이는 근저당권의 채권 최고액으로 보입니다.)

3.3. 인수되는 권리

등기부 요약상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 돈암동은 성북구 내에서도 전통적인 주거 지역으로, 배후 주거 단지의 수요를 기반으로 하는 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다. 학교와 주거 시설이 밀집해 있어 지역 상권이 안정적으로 유지되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조, 경사지붕 위 아스팔트싱글 마감의 17층 건물 중 14층 1403호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부 구조는 방 4개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 드레스실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

급배수 및 위생 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

단지명: 돈암일신건영휴먼빌

주소: 서울특별시 성북구 돈암동 524

사용승인일: 2005년 06월 01일

총 동수: 11개 동

총 세대수: 689세대

주차대수: 총 288대 (지상 12대, 지하 22대) - (참고: 건축물대장상 총 주차 대수 993대)

최고층: 20층 (단지 전체 기준)

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 현재 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 성북구 돈암동의 일신건영휴먼빌아파트 102동 14층 1403호로, 숭덕초등학교 인근에 위치하며 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 11억 5백만원이며, 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 대비하여 시장 가치가 높게 형성될 것으로 예상됩니다. 등기부상 인수되는 부담스러운 권리는 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 판단됩니다. 다만, 현재 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 우수한 교육 환경: 지하철역과 버스정류장이 인접해 있으며, 초등학교가 가까워 교육 환경이 우수합니다.

* 안정적인 주거 지역: 돈암동은 전통적인 주거 지역으로, 지역 내 수요가 꾸준히 유지될 것으로 보입니다.

* 명도 용이성: 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 규모 있는 아파트 단지: 689세대의 중대형 단지로 관리 및 시세 유지에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 117.16㎡, 약 35.4평)의 아파트가 2026년 5월 1일 100,000,000원(10억 원)에, 2026년 6월 17일 99,000,000원(9.9억 원)에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 143.51㎡(약 43.4평)으로, 이는 최근 거래된 면적보다 크므로 가격 상승 요인이 있습니다. 이를 바탕으로 추정된 시장 가치는 약 12억 1천만 원에서 12억 3천만 원 수준으로 판단됩니다. 감정가는 11억 5백만원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 예상 시장 가치와 감정가, 그리고 낙찰 후 발생할 수 있는 명도 및 부대 비용을 고려할 때, 적정 입찰가는 시장 가치 대비 할인된 금액으로 산정하는 것이 합리적입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 감정가 11억 5백만원보다 약간 높은 수준에서 시작하여 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려한 전략적 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 1,080,000,000원 ~ 1,150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.