나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11984 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 394-2 더하이엔드 103동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 '장안1동주민센터' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 '장한평역'(지하철 5호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건 내 제3층 제302호로서,
외 벽 : 석재 마감 등,
창 호 : 새시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
<상세내역은 후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장안동 394-2 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경11984 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 394-2 더하이엔드 103동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 368,000,000 원

토지면적: 17.79㎡ (약 5.38평)

토지지분: 17.787㎡ (약 5.38평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

장안1동주민센터 북측 인근에 자리하고 있어 기본적인 지역 생활 기반 시설을 이용하기에 편리합니다.

교통 상황 면에서는 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 5호선 장한평역이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

제반 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

권리 분석 결과, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인 정 씨가 보증금 350,000,000원에 거주 중이며, 전입일자 2021년 7월 30일, 확정일자 2021년 7월 14일로 대항력이 있습니다.

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 2023년 8월 18일 접수된 주택임차권(을1)은 권리 금액 350,000,000원이며, 말소 기준권리(임의경매, 갑5)보다 선순위로, 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

말소될 권리로는 갑5(임의경매), 갑6(압류) 등이 있으며, 이들보다 선순위인 주택임차권은 매각 후에도 존속합니다.

본 물건의 낙찰자는 임차인에게 보증금 350,000,000원을 인수해야 하므로, 총 인수 보증금은 350,000,000원입니다.

4. 상권분석

물건이 소재한 장안동 일대는 다세대 주택이 밀집한 주거 지역의 성격을 띠고 있으며, 각종 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

대상 토지는 지적상 장안동 394-2번지이며, 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다.

이는 향후 개발이나 건축에 있어 용도 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

주변에 혐오 시설에 대한 별도 언급은 없으며, 주거 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로, 대상 물건은 3층 302호입니다.

내외부 마감은 석재 및 새시창호 등으로 되어 있으며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

내부에는 통상의 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 기본 설비를 보유하고 있습니다.

토지의 형상은 인접지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 다세대 주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태는 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인의 존재와 이에 따른 막대한 보증금 인수 부담입니다.

임차인의 보증금 350,000,000원이 경매 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로, 이는 시세 대비 총 인수 비용을 현저히 높이는 요인입니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있어 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 다세대 주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다.

다만, 350,000,000원의 선순위 임차 보증금을 인수해야 하므로, 실제 총 인수 비용은 입찰가에 보증금을 더한 금액이 됩니다.

최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적의 다세대 주택 시세는 약 240,000,000원 ~ 270,000,000원으로 추정됩니다.

이는 인수해야 할 임차 보증금보다 낮은 수준으로, 본 물건은 통상적인 투자 관점에서 접근하기 어려운 고위험 물건으로 판단됩니다.

청산을 위한 형식적 경매라는 점을 감안할 때, 채권 회수 목적 하에 매각될 가능성이 높으나, 임차 보증금 부담으로 인해 낙찰 후에도 상당한 자금 부담이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2020년 준공)이라는 점

* 지하철 5호선 장한평역 인근의 편리한 교통 여건

* 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라 이용 용이

9. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 및 건물 신축 연도를 고려할 때, 본 건물의 적정 시세는 약 240,000,000원에서 270,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 350,000,000원의 선순위 임차 보증금을 인수해야 하는 치명적인 부담이 있습니다.

따라서 총 인수 비용(입찰가 + 350,000,000원)이 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다.

이러한 점을 감안하여, 투자자는 본 물건에 대한 인수 보증금 350,000,000원을 포함한 총 인수 비용이 시세 대비 얼마나 부담스러운지를 면밀히 검토해야 합니다.

현 시세와 인수 부담을 고려할 때, 예상되는 본 건의 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 하며, 투기적인 관점에서 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

리스크를 감안하여, 250,000,000원 수준을 잠재적 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우 총 인수 비용은 250,000,000원(입찰가) + 350,000,000원(인수 보증금) = 600,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 368,000,000원 및 추정 시세 240,000,000원~270,000,000원을 크게 초과하므로, 상당한 위험이 수반됨을 반드시 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.