나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12214 [1] 서울특별시 동대문구 답십리동 497-23 청계푸르지오시티 도시형생활주택동 5층515호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 지하철5호선 ""답십리역"" 북서측 인근 대로변에 위치하는 부동산(도시형생활주택, 오피스텔 등)으로서, 공동주택, 각종근린생활시설. 업무시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철5호선 ""답십리역""이 소재하여 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 21층 아파트건 내 제5층 제515호로서,
(""집합건축물대장""상의 사용승인일은 2015.02.17.임)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : -.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 도시형생활주택(후첨:""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 사다리형으로서, 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택)의 주상용 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물 단지 토지의 남서측으로 천호대로 및 북동측으로 고미술로의 포장도로에 각각 접하나, 실재로 차량의 통행은 후면의 고미술로를 이용해 진출입을 하고 있음,

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 토지는 ""토지이용계획확인서"" 상에 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-05-01)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 대상물건의 임대관계는 미상임.

2. 대상물건은 실지조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 내부에 대한 조사는 불가하여, 내부구조도는 동대문구청에서 발급받은 ""집합건축물대장"" 상의 '건축물현황도'를 기준으로 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매진행에 참고하시고, 경매참여시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12214 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 497-23 청계푸르지오시티 도시형생활주택동 5층515호

용도: 도시형생활주택

감정가: 1억 4천 2백만원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 2.68㎡ (약 0.81평)

토지지분: 2.68㎡ (약 0.81평)

건물면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

건물지분: 18.92㎡ (약 5.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 동대문구 답십리동에 위치하며, 지하철 5호선 "답십리역" 북서측 인근 대로변에 자리 잡고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 다양한 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 형성된 지역입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 5호선 "답십리역"이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 우수한 입지를 자랑합니다.

1.4. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 21층 건물 내 제5층 제515호 (집합건축물대장상 사용승인일 2015.02.17.)

외벽: 석재붙임 마감 등으로 시공되었습니다.

내벽: 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

창호: 샷시 창호 등이 설치되어 있습니다.

이용상태: 현재 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 잘 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 토지는 사다리형이며, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택) 등의 건물 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 건물 단지의 토지는 남서측으로 천호대로, 북동측으로 고미술로의 포장도로에 접해 있으며, 실제 차량의 주 진출입은 후면 고미술로를 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속해 있습니다.

2. 권리분석

2.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2025년 3월 27일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경12214)입니다.

이보다 늦게 접수된 모든 권리는 매각 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

2.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 임차인: 주택도시보증공사(이동렬)

* 보증금: 1억 6천만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 11월 19일

* 확정일자: 2021년 11월 3일

* 배당신고일자: 2023년 12월 8일

* 대항력: 없음 (명시)

등기부등본 상 을3 순위의 주택임차권(이동렬, 1억 6천만원)은 2023년 12월 8일 말소 등기 처리되어 매각으로 소멸됩니다.

특히, 주택도시보증공사는 배당금 수령으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다(2026년 6월 24일 접수).

따라서, 본 경매 물건을 낙찰받는 경우 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

2.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전, 주택임차권(말소), 소유권이전, 강제경매(말소), 압류(말소) 등의 권리 사항이 등기되어 있었습니다.

현재 등기부상의 총 채권액은 1억 6천만원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

3. 상권분석

3.1. 주변 건물 및 단지 정보

본 물건은 "청계 푸르지오시티" 복합 건물 내 도시형생활주택동에 속해 있습니다.

이 건물은 2012년 8월 28일 건축허가를 받아 2015년 2월 17일 사용 승인되었습니다. 총 21개 층으로 이루어져 있으며, 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설 등으로 구성된 대규모 복합 단지입니다. 총 467세대로 구성되어 있습니다.

3.2. 주변 시세 분석

제공해주신 최근 매매 JSON 정보들은 주로 '다세대' 또는 '빌라' 유형으로, 본건과는 건물 용도, 규모, 그리고 동일 단지 내 소형 유닛이 아니라는 점에서 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 주함해븐빌1동2동 (57.69㎡): 2026년 5월 8일, 6억 5천만원

* 명품가A,B,C동 (49.99㎡): 2026년 5월 3일, 4억 2천만원

* 두리빌라(A,B동) (75.06㎡): 2026년 7월 11일, 4억 3천 5백만원

본건은 18.92㎡ (약 5.72평)의 소형 도시형생활주택(오피스텔)으로서, 이는 1인 가구에 적합한 면적입니다.

감정가 1억 4천 2백만원은 18.92㎡ 기준으로 약 750만원/㎡ (약 2,470만원/평) 수준입니다.

주변 "청계 푸르지오시티" 단지 내 유사한 면적의 오피스텔 또는 도시형생활주택의 시세는 현재 약 1억 5천만원에서 1억 7천만원 범위로 추정됩니다. (※ 본 시세 추정치는 일반적인 시장 정보를 기반으로 하며, 실제 거래 조건 및 시점, 개별 물건 상태에 따라 달라질 수 있습니다.)

3.3. 상권 특징

본 물건은 지하철 5호선 답십리역에서 가까운 역세권에 위치하며, 대로변에 접해 있어 접근성이 매우 우수합니다.

주변에 다양한 편의시설 및 업무시설이 잘 갖추어져 있어, 직주근접을 원하는 수요층을 확보하는 데 유리할 것으로 예상됩니다.

다만, 제공된 JSON의 주변 시세 정보는 본건과의 직접적인 비교가 어려운 점을 감안하여, 정확한 가치 평가를 위해서는 유사 면적의 동일 단지 매물에 대한 추가적인 조사와 현장 확인이 반드시 필요합니다.

4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 답십리역 이용이 편리하며, 다수의 노선버스 정류장이 인접해 있어 대중교통망이 매우 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설 발달로 인해 마트, 식당, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있습니다. (구체적인 통학 거리 및 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 의료: 동대문구 내 여러 병원 및 의원 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인:

"대상물건은 실지조사 시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 내부에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 동대문구청에서 발급받은 '집합건축물대장' 상의 '건축물현황도'를 기준으로 외부관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로 경매진행에 참고하시고, 경매참여시 유의하시기 바람." 이라는 문구는 내부 상태나 구조가 실제와 차이가 있을 수 있음을 명확히 합니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생이나 내부 구조로 인한 활용도 저하의 가능성이 있다는 점을 시사합니다.

* 토지이용계획 관련 제한:

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 등 일부 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 주변 시세 정보의 한계:

제공된 주변 매매 JSON 정보는 본 물건과 건물 유형 및 면적 등에서 차이가 커, 직접적인 시세 비교를 통한 정확한 가치 판단에 제약이 있습니다.

* 혐오시설 정보 부재:

주변 지도 검색 및 외부 정보 조회를 통해 혐오시설의 존재 여부에 대한 정보는 현재 제공된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 답십리역이라는 우수한 역세권에 위치한 도시형생활주택입니다. 교통 접근성이 뛰어나고 생활 편의시설 이용이 편리하다는 장점을 가지고 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인 이슈는 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 확인되었으며, 말소기준권리 이후의 모든 권리 또한 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 발생할 수 있는 위험과, 주변 시세 정보의 직접적인 비교에 한계가 있다는 점은 투자 결정 시 반드시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

이러한 잠재적 리스크에도 불구하고, 본 건의 뛰어난 입지적 장점과 명확하게 해결된 권리관계를 고려할 때, 경매 물건으로서 충분한 가치가 있다고 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지: 지하철 5호선 답십리역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 명확하게 해결된 권리 리스크: HUG의 확약서 제출로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 깔끔합니다.

* 소형 면적의 희소성 및 임대 수요: 18.92㎡의 소형 면적은 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* "청계 푸르지오시티" 브랜드 가치: 해당 단지가 가지는 브랜드 인지도와 복합 건물 내 다양한 시설 이용 가능성이 장점입니다.

* 합리적인 감정가: 시장 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

감정가: 1억 4천 2백만원 (142,000,000원)

건물 면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

토지 면적: 2.68㎡ (약 0.81평)

본 물건의 감정가는 18.92㎡를 기준으로 환산 시 약 750만원/㎡ 수준입니다.

주변 "청계 푸르지오시티" 단지 내 유사한 면적의 오피스텔 또는 도시형생활주택의 최근 시세는 약 1억 5천만원에서 1억 7천만원 범위로 파악됩니다.

권리 인수 부담이 없으며, 우수한 입지와 건물의 경쟁력을 감안할 때, 감정가 이상의 입찰이 이루어질 가능성이 있습니다.

현재까지 파악된 정보와 시장 동향, 본 물건의 소형 면적 및 내부 미확인 리스크 등을 종합적으로 고려했을 때, 합리적인 예상 입찰가는 1억 4천 5백만원 ~ 1억 6천만원 범위로 산정하는 것이 적절할 것으로 판단됩니다.

(※ 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 입찰 당시의 경쟁률, 현장 분위기, 최신 시세 변동 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.