나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12198 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 9층 905호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.04.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 경춘선 ""상봉역"" 남서측 인근에 위치며 주위는 오피
스텔, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 각종 상업용빌딩 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장, 지하철 및 철도역과의 접근성 등으로 보아 대
중교통 이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건내 9층 905호로서,
외벽 : 석재 및 몰탈위 페인트 등 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

단지형다세대주택(별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지 사다리형의 평탄한 토지로 집합건축물(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 왕복6차선 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육
청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건
축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 건축선(건축과 별도문
의)

*기호2 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육
청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건
축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 건축선(건축과 별도문
의).

*기호3 : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(관할교육
청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건
축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 건축선(건축과 별도문
의).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.11.22일 서울북부지방법원의 임차권등기명령(2023카임698)
으로 2023.11.28일자 주택임차권이 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12198 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 상봉동 116-17 로젠하임 9층 905호 (신주소: 서울특별시 중랑구 망우로 275, 9층 905호)

용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설 복합 용도)

건물명: 로젠하임

감정가: 147,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 면적

토지면적: 5.16㎡ (약 1.56평)

토지지분: 5.16㎡ (약 1.56평)

건물면적: 11.48㎡ (약 3.47평)

건물지분: 11.48㎡ (약 3.47평)

1.2. 건물 현황

건축년도: 2018년 (사용승인일 2019.04.19)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 1층, 지상 9층 (본건 9층 905호)

총 호수: 53호

주요 용도: 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설

2. 입지조건

위치: 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 경춘선 "상봉역" 남서측 인근에 위치

주변 환경: 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 각종 상업용 빌딩 등이 혼재하는 지역임.

교통: 차량 접근이 가능하며, 버스 정류장, 지하철 및 철도역(상봉역)과의 접근성 등으로 보아 대중교통 이용의 편의도는 양호함.

인접 도로: 본건은 남측으로 왕복 6차선 도로와 접함.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재까지 확인된 등기부상 해당 사항 없음)

말소기준권리: 주택도시보증공사 접수 2025.03.26 강제경매개시결정 (2025타경12198)

인수 부담: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 이정택 (보증금 152,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일 2022-02-04)

* 등기사항: 주택임차권 등기 (2023.11.28)가 등재되었으나, 말소 예정임 (을구 1번, 말소).

* 대항력: 없음 (부동산 등기부상 대항력 있는 임차인이 아님. 제공된 정보의 "특이사항" 및 "특수물건정보"에 '대항력있는임차인'으로 언급되었으나, 이는 등기부상의 권리관계와 상이하므로 주의가 필요함.)

* 특이사항: 주택도시보증공사(HUG)가 배당금에서 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였음 (2026.03.04.접수). 이로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

본건은 상봉역 역세권에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역임.

다양한 업종의 상가 및 주거 시설이 밀집하여 상권 활성화 가능성이 있으며, 본건 건물(로젠하임)은 업무시설, 도시형생활주택, 근린생활시설로 구성되어 있어 다양한 목적의 임차 수요를 기대할 수 있음.

5. 생활정보

교통: 경춘선 상봉역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이함.

편의시설: 주변에 각종 상업 시설, 금융기관, 병원 등이 있어 생활 편의성이 높음.

교육시설: 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 구체적인 내용은 관할 교육청 확인 필요.

주변 환경: 주거, 업무, 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 환경은 대체로 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 관련 정보 불일치: 제공된 정보 중 '대항력있는임차인' 언급과 등기부상 '대항력 없음' 및 '말소 예정' 정보 간의 불일치가 존재함. HUG의 확약서 제출로 매수인 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 추가적인 분쟁 가능성에 대한 면밀한 사전 조사 및 확인이 필요함.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다수의 법적 제한이 있으므로, 건축 또는 토지 이용 시 관련 법규 준수 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

감정가 1억 4천 7백만원 수준으로 소액 투자가 가능하며, 권리분석상 인수되는 권리가 없는 것으로 분석되어 권리관계는 명확한 편임.

다만, 임차인 관련 특이사항에 대한 면밀한 확인이 요구되며, HUG의 확약서 제출로 인해 법률적 인수 부담은 없을 것으로 예상됨.

건물 규모(전용 11.48㎡)를 고려할 때, 1인 가구를 위한 임대 수익형 부동산으로 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

상봉역 역세권의 우수한 입지 조건.

소액 투자가 가능한 소형 면적.

권리분석상 인수되는 권리 없음 (HUG의 확약서로 임차보증금 부담 소멸).

도시형생활주택 및 복합 용도로 인한 다양한 임차 수요 기대.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 청운명가 (2017년식, 전용 29.95㎡): 2026년 5월 5일, 240,000,000원 (약 9.06평)

* (222-40) (2002년식, 전용 45.93㎡): 2026년 5월 5일, 247,000,000원 (약 13.89평)

* 루미너스빌 (2024년식, 전용 47.65㎡): 2026년 5월 4일, 530,000,000원 (약 14.41평)

본건의 건물면적은 11.48㎡ (약 3.47평)으로, 제공된 최근 매매 사례와 직접적인 면적 비교는 어려움. 소형 면적임을 감안하여 시세 산정 필요.

제공된 매매 사례 중 가장 유사한 '청운명가'(29.95㎡, 약 9.06평)의 거래가 240,000,000원임을 기준으로 평당가격을 추정하면 약 26,489,000원/평임. 이를 본건 면적(3.47평)에 단순 적용 시 약 91,942,500원이 산출됨.

그러나 본건은 2018년 준공으로 비교적 신축이며, 상봉역 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 단순히 평당가격을 비례 적용하기는 어려움.

감정가(147,000,000원) 및 주변 시세, 소형 주택의 틈새 수요 등을 종합적으로 고려할 때, 인수되는 보증금(0원) 및 HUG의 확약서 내용을 반영한 합리적인 입찰가로 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위를 제안함.

주변 혐오시설 관련 정보:

서울특별시 중랑구 망우로 275 (상봉동 116-17번지) 인근 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 조사하였으나, 해당 정보는 확인되지 않음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.